전주지방법원 2025타경30513. 부안군 진서면 곰소리 787의 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설이며, 매각물건명세서에는 목록 1·3이 숙박시설(무인텔), 목록 2가 상업용 건물부지로 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 1,955,363,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 670,690,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2017년 설정된 무진장축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 천상우 가압류, 서원준 근저당권, 부안군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 조사된 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않아 명도와 배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30513 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 787 주2동 · 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소항길 22-44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(무인텔) · 상업용 건물부지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 이광준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,955,363,400원 / 670,690,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진장축산업협동조합 / 1,467,017,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
2015년 군산시수산업협동조합의 기존 근저당권들은 2017.08.25 해지로 말소됐고, 같은 날 무진장축산업협동조합 채권최고액 1,820,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 천상우 가압류 40,000,000원과 서원준 근저당권 432,000,000원, 부안군 압류는 모두 후순위입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤설 | 모텔 | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미화 | 모텔 | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이필영 | 주거 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2017.08.25보다 뒤입니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 3명입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 1,955,363,400원에서 현재 최저매각가 670,690,000원까지 내려와 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건은 숙박시설과 토지를 함께 매각하고, 시장 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 구조입니다. 따라서 34.3%라는 숫자 자체를 곧바로 시세 대비 저가로 해석하면 안 됩니다.
오히려 시장이 직접 보여준 사실은 3회 유찰입니다. 숙박시설의 운영상태, 토지와 제시외 건물, 점유관계까지 함께 검토해야 하므로 최저가만 보고 아파트식 할인율을 적용하기보다 실제 수익력과 현장 상태를 기준으로 응찰 상한을 잡는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 670,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,106,900원 |
| 을구 5번 근저당권 · 무진장축산업협동조합 | 1,820,000,000원 | 661,583,100원 |
| 갑구 4번 가압류 · 천상우 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 서원준 | 432,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,106,900원을 제외한 661,583,100원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 채권자 총 청구 기준 미배당액은 1,630,416,900원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각대상·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 1·3은 숙박시설로 이용 중이며 매각물건명세서에는 숙박시설(무인텔)로 기재돼 있습니다. 목록 2는 상업용 건물부지입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 개별 자산이 아닌 전체 매각대상을 기준으로 현장을 확인해야 합니다.
- 입지. 진서면사무소 서측 인근이며 근린생활시설과 상업나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·보일러·소방설비와 무인객실관리시스템설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지를 함께 평가해야 하는 물건이고 이미 3회 유찰됐으므로 응찰 전 가격 적정성과 운영·재매각 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.25 무진장축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·근저당·압류의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유범위 확인. 윤설·김미화·이필영의 점유 위치가 미상으로 조사돼 있어 숙박시설 객실과 주거 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 세 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 관련 서류를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 이용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 숙박시설 운영상태 확인. 무인객실관리시스템을 포함한 설비의 실제 작동 상태와 숙박시설 이용현황을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 현장 가치와 수익성에 맞춰 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.25 무진장축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·근저당·압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 운영자산의 성격입니다. 감정가 1,955,363,400원에서 3회 유찰돼 670,690,000원까지 떨어졌지만, 숙박시설·토지 일괄매각이고 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가할 수는 없습니다. 게다가 세 임차인의 보증금과 구체적인 점유범위 확인도 남아 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 3회 유찰된 숙박시설인 만큼 가격·점유·운영상태는 보수적으로 검증하는 물건입니다.
