광주지방법원 2025타경33264. 광주 북구 동림동 우미아파트 101동 3층 308호, 감정상 이용상태가 아파트인 집합건물입니다. 표면상 가격은 좋아 보입니다. 감정가 9,900만원에서 한 번 유찰되어 최저가가 6,930만원까지 내려왔고, 최근 동일면적 실거래 평균 9,850만원 대비 70.4%입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “싸다”로 끝내면 안 됩니다. 주택임차권등기와 보증기관 승계, 그리고 확약서가 함께 얽혀 있기 때문입니다.
가장 중요한 결론부터 정리하면, 임차권등기 보증금은 경정 후 90,000,000원입니다. 이는 현재 최저가 69,300,000원보다 큽니다. 원칙적으로 이런 구조에서 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 남으면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금으로 고정됩니다. 다만 이 사건은 주택임차권자 한국토지주택공사와 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 임대차관계 존속이나 잔존 보증금 반환청구를 하지 않겠다는 확약서를 제출한 것으로 되어 있어, 그 범위 안에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 26-1 제101동 제3층 제308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서순자 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,499,726원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 근저당
말소기준은 1998.03.11. 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 주택임차권은 2020.10.23. 등기되어 있고, 경정 후 임차보증금은 90,000,000원입니다. 이 보증금은 현재 최저가보다 커서 확약이 없었다면 가격 판단 기준이 크게 달라졌을 물건입니다.
② 임차권·확약 — 실제 쟁점은 ‘인수 0원*’의 확인
| 구분 | 내용 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 건물전부 · 주거 · 입주자 김순화 · 주민등록일자 2016.02.26 · 확정일자 2016.01.27 | 85,000,000원 | 대항력 없음 표시 · 배당요구 2020.10.23 | 실질 0원* · 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 합산 금지 |
| 임차권 경정 | 2018.01.09. 증액 5,000,000원 · 확정일자 2018.02.21 | 90,000,000원 | 전입신고일 미상 — 대항력 가능·미상 | 실질 0원* · 확약서 범위 원본 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 가격 메리트가 생긴다
우미2 동일면적 최근 실거래 12건 기준 평균은 98,500,000원, 최저는 85,000,000원, 최고는 123,000,000원입니다. 현재 최저가 69,300,000원은 실거래 평균의 70.4%입니다. 가격 자체는 낮지만, 이 할인율은 확약으로 인수액이 0원*이라는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.79㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 19 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 98,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제일은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제일은행 | 25,200,000원 | 22,052,600원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 33,600,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 박혜옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 조경진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 동림동우미아파트입주자대표회의 | 5,100,220원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 132,499,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 406,999,946원 중 예상배당은 67,652,600원, 미배당은 339,347,346원입니다. 매수인 인수액은 확약서 반영 기준 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 더 유찰돼도 인수 0원* 전제가 핵심
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 69,300,000원 | 67,652,600원 | 339,347,346원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 359,763,126원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 374,054,172원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동림초등학교 남동측 인근, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 3층 308호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 우미2는 600세대, 사용승인일 1991.10.29 단지입니다. 최근 동일면적 거래는 12건이며 거래 범위는 85,000,000원~123,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사, 경정 보증금 90,000,000원까지 확약 범위에 들어가는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차관계 확인. 등기상 입주자 김순화, 주민등록일자 2016.02.26, 점유개시일자 2016.02.26, 확정일자 2016.01.27 기재를 원본과 대조해야 합니다.
- 인수액 기준 입찰가 산정. 확약이 유효하면 실질취득은 낙찰가 중심, 확약이 무효·불완전하면 보증금 90,000,000원 기준으로 재산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 동림동우미아파트입주자대표회의 가압류 청구금액 5,100,220원이 있어 관리비 관련 체납 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 보증기관 승계가 있는 사건이므로 점유자 현황과 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
이 물건의 최저가 6,930만원은 실거래 평균 9,850만원 대비 낮습니다. 그러나 낮은 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 결론내리면 위험합니다. 임차권 경정 보증금 9,000만원이 최저가보다 크기 때문입니다. 이번 사건은 확약서 제출로 해당 임차권·승계 범위의 인수를 실질 0원*으로 볼 여지가 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서가 정확히 맞으면 가격은 매력적, 확약서가 흔들리면 보증금 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
