광주지방법원 2025타경33293. 광주 동구 지산동 70-1 소재의 점포 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 1,102,985,520원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 772,090,000원, 감정가의 70%입니다. 주위는 숙박시설, 음식점, 점포가 섞인 상가지대이고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있는 보통 수준의 교통 여건입니다.
권리 흐름은 오래된 근저당·가압류·전세권·후순위 근저당이 복잡하게 보이지만, 배당표 기준으로 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 물건 자체의 조건은 가볍지 않습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 농지취득자격증명 필요, 무단증축 위반건축물, 이미 부과된 이행강제금, 매각 제외 설비가 함께 표시되어 있습니다. 이 사건의 난점은 권리 인수가 아니라 행정·이용·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33293 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 70-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포 및 상업용 토지 |
| 토지 현황 | 대 · 253.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 748,800원/㎡ · 중로한면 |
| 소유자 | 김정님, 황효성 |
| 감정가 / 최저가 | 1,102,985,520원 / 772,090,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서석새마을금고 / 480,851,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 후순위 미배당이 크다
임차인 없음. 배당가정상 매수인이 떠안는 인수금액은 0원입니다. 말소기준은 1997.09.20. 주식회사광주은행 근저당권으로 잡히며, 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 최저가 772,090,000원으로는 전체 채권 1,022,899,372원 중 761,969,100원만 배당되고, 260,930,272원 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여도 0원입니다.
② 주요 특이사항 — 가격보다 허가·원상회복을 먼저 봐야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 붙어 있습니다.
- 원상회복 가능성. 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 목록 2는 무단증축으로 인한 위반건축물이고, 이행강제금 4,819,640원이 부과된 상태입니다.
- 매각 제외 설비. 제시외 건물 지붕의 태양광설비 3KW 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록 2의 부속건물은 공부상 변소이나 현황은 멸실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 21,043,092원 | 21,043,092원 |
| 3. 전세권 · 고경보 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주현대화학 | 94,856,280원 | 94,856,280원 |
| 6. 근저당 · 서석새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 7. 근저당 · 이종태 | 150,000,000원 | 114,069,728원 |
| 8. 근저당 · 서석새마을금고 | 165,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 서석새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,022,899,372원 중 761,969,100원이 배당되고, 260,930,272원이 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 772,090,000원 | 761,969,100원 | 260,930,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 540,463,000원 | 532,658,370원 | 490,241,002원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 378,324,100원 | 372,227,563원 | 650,671,809원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 소재 지산파출소 동측 인근입니다. 숙박시설, 음식점, 점포가 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 점포, 점포 일부, 출입구, 휴게실, 주방 및 창고, 창고, 세면장, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 1978.08.22 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이나, 리모델링 및 지속적 관리로 경과년수 대비 관리상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 제한. 자연녹지지역, 시가지경관지구, 자연취락지구, 온천원보호지구가 포함되어 있고 중로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출 가능성을 먼저 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 핵심 리스크입니다.
- 위반건축물. 무단증축 부분과 이행강제금 4,819,640원, 향후 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 태양광설비 3KW 1식은 낙찰 대상이 아니므로 현장 이용계획에서 빼고 보아야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 포함 부분과 제외 설비를 현장에서 구분해야 합니다.
- 상업용 환금성. 주거형 물건보다 매수층이 좁고, 용도·허가·위반 여부에 따라 재매각성이 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 사실조회 회신을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 물건이 더 어렵다
이 사건은 임차인 보증금 인수형 위험이 아니며, 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그래서 안전하다고 결론 내리기엔 이릅니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 무단증축 위반건축물, 이행강제금 4,819,640원, 원상회복 가능성, 태양광설비 매각 제외가 함께 붙어 있습니다. 권리는 통과, 물건은 보류. 현재 최저가 772,090,000원이 매력적인지는 할인율이 아니라 행정 리스크를 처리한 뒤에도 점포·토지로서 수익성과 환금성이 남는지로 판단해야 합니다.
