광주지방법원 2025타경33293. 광주광역시 동구 지산동 70-1에 위치한 상업용 건물과 토지의 경매입니다. 지산파출소 동측 인근으로, 주변에는 숙박시설과 음식점, 각종 점포가 혼재합니다. 감정평가상 주된 건물은 1978년 8월 22일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 점포로 이용 중입니다.
건물은 오래됐지만 리모델링과 지속적인 관리로 경과연수 대비 관리상태가 양호하다는 평가입니다. 문제는 외관상 관리상태가 아니라 공부상 건물과 실제 현장 건물의 구성에 있습니다. 현장에는 점포 일부, 출입구, 휴게실, 주방, 창고, 화장실 등 여러 제시외 건물이 있으며, 그중 무단증축으로 인한 위반건축물이 확인됩니다.
등기상 채권관계는 비교적 명확합니다. 서석새마을금고의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 인수액이 0원이라는 사실이 건축법상 시정의무나 철거비용까지 없다는 의미는 아닙니다. 이 구분이 이번 경매의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 70-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 상업용 점포 및 제시외 건물 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 · 제시외 건물 별도 소재 |
| 사용승인일 | 1978.08.22 |
| 소유관계 | 김정님·황효성 (건물 등기상 합유자) |
| 토지 관련 사항 | 지산동 70-1 및 70-3 공동담보 기재 · 토지 참고면적 253.0㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 대 · 상업용 |
| 감정가 | 1,102,985,520원 |
| 최저매각가 | 1,102,985,520원 (4회 유찰 표시 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 서석새마을금고 |
| 청구금액 | 480,851,808원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(미등기) 포함 · 일부 태양광설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 정리되지만 행정상 위험은 별개
말소기준은 2013.03.12 접수된 을구 6번 서석새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 338,000,000원이고 지산동 70-1 및 70-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
후순위 을구 10번 근저당권 165,000,000원, 을구 11번 근저당권 60,000,000원도 동일한 서석새마을금고 명의입니다. 이들 근저당권의 채권최고액 합계는 563,000,000원입니다. 세 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 광주은행 근저당권, 농업협동조합중앙회 근저당권, 고경보 전세권, 이종태 근저당권과 가처분 등은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 건축물 위험 — 무엇을 사는지부터 확인해야 한다
이번 물건은 토지와 건물의 일괄매각이며 미등기 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물들은 주된 점포와 결합해 실제 영업공간과 부속공간을 형성하고 있습니다. 다만 매각에 포함되는 시설과 제외되는 시설을 구분해야 합니다.
| 구분 | 현황 | 매수인 확인사항 |
|---|---|---|
| 주된 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 점포 | 기존 건물과 실제 사용현황 대조 |
| 제시외 건물 | 점포 일부, 출입구, 휴게실, 주방·창고, 세면장·화장실 등 | 일괄매각 포함 범위와 구조 확인 |
| 무단증축 | 목록 2. 위반건축물 | 시정명령·추인 가능성·철거 범위 확인 |
| 이행강제금 | 4,819,640원 부과 | 납부 여부·부과 대상·추가 부과 가능성 |
| 태양광설비 | 제시외 건물(2-6) 지붕의 3KW 설비 1식 | 매각 제외 · 소유자 및 철거·이동 관계 확인 |
| 부속건물 | 공부상 변소 · 현황 멸실 | 건축물대장과 현장 일치 여부 확인 |
주된 건물은 경과연수 대비 관리상태가 양호하다는 감정평가 의견이 있지만, 이 평가는 무단증축의 적법성을 보증하는 내용이 아닙니다. 영업공간이 넓어 보이더라도 위반 부분에 대한 시정조치가 요구된다면 실제로 사용할 수 있는 공간과 수익성이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 100%를 저가매수로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,102,985,520원으로 감정가와 같습니다. 그러나 해당 상업용 토지·건물과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 주변 시세보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 규격화 아파트와 달리 토지의 용도지역, 건축물의 노후도, 제시외 건물, 무단증축, 실제 영업 가능 면적이 가격을 크게 좌우할 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 낙찰비율만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 표시 · 100% | 1,102,985,520원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 80% | 882,388,416원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 64% | 705,910,732원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 기준 예상배당이 전액 충족되며 채권 미배당액과 등기상 인수액은 0원으로 나타납니다. 매각가가 내려가도 미배당 근저당채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 채권 미배당 0원과 가격 메리트는 다른 문제입니다. 낙찰가가 낮아져도 위반건축물의 시정비용이나 향후 활용 제한이 남는다면 실제 투자성과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,102,985,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,429,855원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 서석새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 서석새마을금고 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 서석새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 526,555,665원 |
집행비용은 추정치이며, 채권은 근저당권 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 이행강제금은 위 배당액이나 매수인 인수액에 자동 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 지산파출소 동측 인근에 위치합니다. 숙박시설과 음식점, 각종 점포가 혼재하는 상가지대입니다. 일반적인 주거용 아파트 수요가 아니라 상업시설의 이용수요와 토지 활용가치가 중요한 입지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 토지 참고면적은 253.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 748,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구·온천원보호지구(무등산온천)에 해당하고 시가지경관지구와 관련됩니다. 일부 토지는 폭 12m~15m 중로3류 도로와 접합니다. 토지의 신축·증축·용도변경 가능성은 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 주된 건물은 1978.08.22 사용승인됐으며 리모델링과 관리를 통해 경과연수 대비 양호한 상태로 평가됐습니다. 그러나 제시외 건물과 무단증축 문제는 별도로 존재합니다.
- 공동담보·소유관계. 서석새마을금고 근저당권에는 지산동 70-1과 70-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물 등기에는 김정님·황효성이 합유자로 나타나며 토지 관련 자료에는 공유로 표현돼 있으므로, 실제 매각 대상 토지별 소유권과 지분·권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 상업용 부동산은 건물의 적법성, 실제 영업 가능 면적, 입지별 수익성, 용도지역 제한에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 무단증축과 제시외 건물 구성이 복잡한 물건은 일반적인 점포보다 매각과 재활용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각가격 재확인. 4회 유찰 표시에도 최저매각가가 감정가 100%인 이유와 2026.11.04 매각기일의 실제 법원 공고가격을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정범위. 2025.08.21 광주광역시 동구 사실조회 회신과 건축물대장을 대조해 목록 2.의 무단증축 위치, 면적, 시정명령, 적법화 가능성과 철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 이행강제금. 부과된 4,819,640원의 납부 여부, 기존 부과금의 법적 귀속, 반복 부과 가능성 및 소유권 변경 후 시정책임을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 미등기 건물의 위치와 구조, 실제 영업공간, 부속시설별 건축법상 상태를 확인해야 합니다. 제시외 건물 전체가 적법하다고 가정하지 않아야 합니다.
- 태양광설비 제외. 제시외 건물(2-6) 지붕의 3KW 태양광설비 1식은 매각에서 제외됩니다. 별도 소유권, 철거·이동과 지붕 복구 문제를 확인해야 합니다.
- 현황 멸실 부분. 목록 2.의 부속건물은 공부상 변소로 기재돼 있으나 현황은 멸실 상태입니다. 공부와 실제 건물 현황이 일치하도록 정리가 필요한지 확인해야 합니다.
- 토지·건물 매각범위. 지산동 70-1 및 70-3의 공동담보 관계와 매각 대상 각 목록, 토지 소유권, 건물 합유 관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점포 사용자가 누구인지, 영업이 계속되고 있는지, 점유권원과 인도 가능 시점을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 상업용 토지·건물 실거래, 임대수익, 합법적으로 이용 가능한 면적을 기준으로 적정가격을 산정해야 합니다. 유찰 횟수만으로 할인 가치를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획 및 광주광역시 동구 사실조회 회신을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 추가 부담 0원”
광주 지산동 70-1 상업용 건물·토지는 등기상 권리만 보면 비교적 단순한 경매입니다. 2013년 서석새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고와 예상 인수채무도 없습니다. 채권최고액 합계 563,000,000원 역시 제시된 모든 매각가 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 추정됩니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 배당표 바깥에 있습니다. 무단증축에 따른 위반건축물, 4,819,640원의 이행강제금 부과, 복잡한 제시외 건물 구성, 매각 제외 태양광설비가 모두 실제 취득 후 비용과 활용도에 영향을 줄 수 있습니다. 게다가 4회 유찰에도 최저가가 감정가 100%로 기재돼 있어 매각조건 자체의 확인도 필요합니다.
최근 실거래를 통한 시세 검증이 이루어지지 않은 만큼 현재 최저가 1,102,985,520원이 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 유찰이 추가되어 가격이 내려가더라도 위반건축물 정비와 실제 영업·활용 가능성을 검토하기 전에는 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리정리는 양호, 건축물 적법성과 가격 판단은 보류’입니다. 이 물건은 경매가격의 할인폭보다 낙찰 후 합법적으로 사용할 수 있는 건물과 토지의 가치가 얼마인지를 먼저 확인해야 하는 조건부 검토 대상입니다.
