광주지방법원 2025타경33361. 광주 광산구 소촌동 라인주택 제125동 4층 405호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이고, 사건의 용도 표시는 아파트입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 1.56억의 70%인 109,200,000원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 실거래 평균 142,625,000원과 비교하면 표면상 가격은 낮습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인입니다.
말소기준은 2025.02.07 한화생명보험 주식회사 가압류입니다. 그 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 중 이희숙은 전입일이 2009.03.31로 말소기준보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금이 얼마인지에 따라 실질취득가가 달라지므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 소촌동 290 라인주택 제125동 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 표시 아파트 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 제125동 제4층 제405호 |
| 사용승인일 | 1995.01.09 |
| 소유자 | 김석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 35,778,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2025년 가압류
말소기준권리는 갑구 5번 한화생명보험 주식회사 가압류입니다. 이후 광산구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠른 경우에는 별도로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 중복 보증기관 신고 없음
| 성명 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 405호 | 2009.03.31 / 2016.01.14 | 미상 | 있음 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정희 | 주택전부 | 1995.03.09 / 1998.02.07 | 33,455,000원 | 있음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
문정희는 등기부상 임차권등기 내역에 보증금 33,455,000원, 전입 1995.03.09, 확정일자 1998.02.07, 배당요구 1999.04.14가 확인됩니다. 배당표상 이 보증금은 우선변제로 전액 배당되는 구조입니다. 반면 이희숙은 보증금이 확인되지 않으므로, 실질취득가는 109,200,000원 + 이희숙 미배당 보증금으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 실질취득은 미정
라인1차 동일면적 최근 실거래 12건의 평균은 142,625,000원입니다. 현재 최저매각가 109,200,000원은 실거래 평균의 76.6%입니다. 그러나 이 수치는 인수 가능 보증금을 반영하지 않은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.85㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 1 | 125,500,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 142,625,000원 |
최근 실거래 범위는 125,500,000원~170,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위의 하단보다도 낮지만, 이희숙의 보증금이 미상입니다. 예컨대 보증금이 상당하면 매수인의 실질취득가는 시세 평균에 접근하거나 초과할 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 가격 메리트 확정 불가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 문정희 보증금 | 33,455,000원 | 33,455,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 17,628,000,000원 | 73,416,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 17,628,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 전세권 · 대한주택공사 | 38,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 전세권 · 대한주택공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 33,201,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 후 채권자 미배당액은 35,313,284,839원입니다. 위 배당은 매각가 109,200,000원 가정이며, 당해세·최우선변제와 이희숙 보증금 미상분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수 미상은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 109,200,000원 | 73,416,200원 | 35,313,284,839원 | 아니오 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 76,440,000원 | 41,209,080원 | 35,345,491,959원 | 아니오 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,508,000원 | 18,689,856원 | 35,368,011,183원 | 아니오 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 소촌동 소재 정광중·고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 4층 405호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 611,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 라인1차는 904세대, 사용승인일은 1994.12.23입니다. 최근 실거래 12건이 있으나 가격 범위가 125,500,000원~170,000,000원으로 넓습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이희숙 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액 산정이 불가능합니다. 이 항목 확인 전에는 응찰가 산정 자체가 불완전합니다.
- 문정희 배당 확인. 문정희 보증금 33,455,000원은 배당표상 전액 배당 구조입니다. 실제 배당 가능성과 권리 소멸 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.02.07 한화생명보험 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 임차인 권리는 전입·확정·배당요구를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 점유자 명도. 실제 점유자가 누구인지, 배당 후 인도 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 보증금 미상 임차인은 명도 협상 비용을 키울 수 있습니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수 미상’이 더 크다
이 사건은 최저가만 보면 매력적입니다. 109,200,000원은 실거래 평균 142,625,000원의 76.6%이고, 감정가 156,000,000원 대비 70%입니다. 하지만 경매에서 가격 메리트는 매수인이 실제로 부담할 총액으로 판단해야 합니다. 이희숙의 보증금이 미상이고 전입일이 말소기준보다 앞선 이상, 실질취득가가 얼마인지 확정되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전 입찰 보류. 확인 후에도 “최저가 + 인수 가능액”이 실거래 평균 142,625,000원 아래인지가 최종 판단 기준입니다.
