광주지방법원 2025타경33392. 등기상 집합건물이며 사건 용도는 대지, 감정 당시 실제 이용상태는 근린생활시설(해늘헤어)입니다. 주거용 아파트로 가정해 분석할 물건이 아닙니다. 감정가 827,000,000원이 3회 유찰되어 최저가는 370,496,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준일보다 앞선 임차인 전입입니다.

이승영은 2019.10.18 전입했고, 말소기준권리인 광주미래신용협동조합 근저당은 2020.11.10 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있으며, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 배당요구는 2025.10.15 접수했지만, 배당 시뮬레이션상 보증금 200,000,000원은 배당되지 않고 전액 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

말소기준권리는 2020.11.10 설정된 광주미래신용협동조합의 근저당권 374,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 6번 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 자체가 소멸하더라도, 2019.10.18 전입한 이승영의 임차보증금 반환채무는 별개의 대항력 문제로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 신고 2명

이승영은 말소기준보다 약 1년 먼저 전입했고, 배당 시뮬레이션에서도 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 반면 위미남은 2025.10.15 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없으며, 보증금 규모가 확인되지 않더라도 이 전입만으로 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.

③ 단지 실거래 참고 — 직접 비교에는 한계가 있다

상무한국아델리움의 최근 실거래 12건은 모두 면적 84.95㎡의 주거용 거래입니다. 대상면적은 107.0446㎡이고 감정 이용상태도 근린생활시설이므로, 아래 거래가는 대상 물건의 직접 시세가 아니라 단지 가격 수준을 보는 참고표본입니다.

최저가 370,496,000원만 놓으면 참고 실거래 평균 392,833,333원의 94.3%입니다. 그러나 보증금 인수를 포함한 실질취득액은 570,496,000원으로 평균보다 177,662,667원 높고, 참고표본 최고가 427,000,000원보다도 143,496,000원 높습니다. 대상의 면적이 더 크다는 점을 고려하더라도, 용도가 근린생활시설이고 직접 비교 가능한 실거래가 아니라는 점에서 가격 검증을 별도로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 370,496,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,136,800,000원, 채권자 배당액은 364,509,056원, 미배당액은 772,290,944원입니다. 위 표의 2,109,056원은 을구 2번 전세권에 배정된 금액이며, 후순위인 을구 6번 전세권의 배당액은 0원입니다. 임차인 이승영의 보증금 인수액 200,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담합니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득

5회 유찰 시에도 실질취득액은 437,117,440원으로 계산됩니다. 이는 용도와 면적이 다른 참고 실거래 최고가 427,000,000원보다 10,117,440원 높은 수준입니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않으며, 근린생활시설 자체의 임대수익과 개별 매매사례를 기준으로 별도 가치평가가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정 당시 근린생활시설인 해늘헤어로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 영업용·상업용 수요를 기준으로 접근해야 합니다.
• 입지. 상일중학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난합니다.
• 도로. 동측 왕복 2차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상일여자고등학교·상일중학교·천사유치원 교육환경보호구역과 관련됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 및 근린생활시설 건부지이고, 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 내 2층 204호이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 267세대 단지이나 대상은 근린생활시설이고 일괄 이용 범위가 204호 전부와 203호 일부에 걸쳐 있어 일반 주거용 거래와 환금 구조가 다릅니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 370,496,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 570,496,000원을 취득원가 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 이승영의 주민등록·점유 개시·임대차계약서·보증금 지급자료와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 204호 전부 및 203호 일부를 일체로 이용하는 현황과 일괄매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 모순 대조. 말소된 을구 1번 근저당권과 을구 2번 전세권이 예상배당 항목에 포함된 경위를 최신 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 을구 6번 배당 구분. 2,109,056원은 을구 2번 전세권 배당액이며, 을구 6번 전세권 배당액은 0원입니다.
• 용도별 가치평가. 주거용 실거래 평균이 아니라 근린생활시설의 임대료·공실·영업 가능성·개별 매매사례로 적정가를 검토해야 합니다.
• 명도와 영업시설. 현재 점유자와 영업시설의 인도 범위, 시설물 소유관계, 원상복구 문제를 확인해야 합니다.
• 추가 부담 확인. 미납 관리비·당해세·최우선변제 여부 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 44.8%”보다 “실질취득 570,496,000원”

이 사건은 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려와 숫자상 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 이승영의 보증금 200,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득액은 570,496,000원입니다.

이는 면적과 용도가 달라 직접 비교에는 한계가 있는 단지 주거용 실거래 평균 392,833,333원의 145.2%이고, 최고가 427,000,000원도 크게 웃돕니다. 3회 유찰과 근린생활시설의 제한된 수요, 복합적인 점유 범위까지 고려하면 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 고위험 인수형 물건입니다. 이 사건의 기준가격은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득액이어야 합니다.