광주지방법원 2025타경33392. 등기상 소유자는 유한회사투에이치원이고, 2019.10.24. 거래가액 465,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 핵심은 2020.11.10. 설정된 광주미래신용협동조합 근저당권 374,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매로 소멸합니다. 그러나 임차인 이승영의 전입일은 2019.10.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기상 근저당이 없어지는 것과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 296,397,000원이 아닙니다. 예상배당에서는 이승영에게 배당되는 금액이 0원이고 보증금 200,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 현재 가격으로 낙찰되면 실질적으로 투입되는 금액은 496,397,000원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 237,117,600원에 인수액 200,000,000원이 붙고, 6회 유찰 시에도 낙찰가 189,694,080원에 같은 200,000,000원이 붙습니다. 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 이 보증금 인수액은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다

등기만 보면 2020.11.10. 광주미래신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 2021.03.22. 다시 설정된 이승영의 전세권 200,000,000원도 말소기준 뒤에 등기되어 경매로 소멸합니다. 하지만 전세권 등기의 소멸과 임차인의 대항력은 같은 문제가 아닙니다. 이승영은 2019.10.18. 전입해 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐고, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 위미남은 전입일이 2025.10.15.로 말소기준권리 2020.11.10.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금 내용은 확인이 필요합니다. 반면 이승영은 배당요구를 2025.10.15. 했지만 예상배당상 우선변제권이 없어 보증금 200,000,000원이 배당되지 않고 그대로 승계되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 296,397,000원만 놓고 ‘시세의 75.5%’라 부르면 안 된다

상무한국아델리움의 제공된 최근 12개월 거래 12건 평균은 392,833,333원, 최신 거래는 2026.04. 367,000,000원입니다. 현재 최저가 296,397,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 그러나 이 사건은 보증금 인수 200,000,000원이 있으므로 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득 496,397,000원이어야 합니다.

다만 이 표는 본건의 직접 비교 시세로 사용하기 어렵습니다. 거래 표본은 전용 84.95㎡ 공동주택 거래이고, 본건에 연결된 대상면적은 107.0446㎡로 일치하지 않습니다. 무엇보다 본건은 감정평가에서 근린생활시설(해늘헤어)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 실질취득 496,397,000원이 제공된 공동주택 평균 392,833,333원이나 최신 거래 367,000,000원을 웃돈다는 사실은 경계 신호로 볼 수 있지만, 이를 근거로 본건의 정확한 상가 시세를 단정해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 296,397,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 574,400,000원 중 291,447,442원이 배당되고 282,952,558원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이승영의 보증금 200,000,000원은 배당표에서 0원 배당이며 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

이 표가 유찰의 실제 효과를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 296,397,000원에서 237,117,600원, 189,694,080원으로 내려가도 매수인이 인수할 보증금 200,000,000원은 그대로입니다. 따라서 판단 기준은 각 회차의 ‘최저가’가 아니라 낙찰가와 승계보증금을 합한 실질취득액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설(해늘헤어)로 이용 중입니다. 공동주택 호수처럼 보이는 주소만으로 아파트 주거물건으로 판단하면 안 됩니다.
• 도로. 동측 왕복 2차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,209,000원/㎡, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 중로각지입니다.
• 규제. 상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 상무한국아델리움은 267세대, 2019.05.24. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.6회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다. 본건도 이미 4회 유찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 296,397,000원에 이승영 보증금 200,000,000원을 더해 496,397,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
• 임차인 이승영 확인. 2019.10.18. 전입, 보증금 200,000,000원, 배당요구 2025.10.15., 우선변제권 없음 및 전액 승계 구조를 매각물건명세서 원문과 다시 대조해야 합니다.
• 위미남 점유관계 확인. 2025.10.15. 전입으로 대항력은 없지만 보증금 내용은 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 204호 전부와 203호 일부를 일체로 이용 중이라는 비고가 있으므로 현황과 목록별 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 성명 기재 대조. 임차인 자료에는 이승영, 매각물건명세서 비고에는 이승용으로 기재된 부분이 있어 동일인 여부와 원문 기재를 확인해야 합니다.
• 아파트 실거래를 상가 시세로 대입하지 않기. 제공 거래는 84.95㎡ 공동주택이고 본건은 근린생활시설 이용이므로 별도의 근린생활시설 시세 검증이 필요합니다.
• 다회 유찰의 원인 점검. 본건 4회, 단지 경매 평균 3.6회라는 숫자는 최저가 할인만 볼 것이 아니라 환금성·점유·인수 부담을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 체납관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “2.96억에 사는 물건”이 아니다

감정가 827,000,000원이 네 번 유찰되어 최저가 296,397,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인 이승영의 보증금 200,000,000원을 매수인이 전액 인수하므로 현재 회차 실질취득액은 496,397,000원입니다.

제공된 최근 12개월 실거래 평균 392,833,333원과 최신 거래 367,000,000원보다 실질취득액이 높지만, 해당 실거래는 전용 84.95㎡ 공동주택 거래이고 본건은 근린생활시설로 이용되는 물건이라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’는 결론도, 단순히 실거래보다 높다는 이유로 ‘비싸다’는 단정도 피해야 합니다. 분명한 것은 최저가 296,397,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 된다는 점입니다.

말소기준 뒤 등기권리는 정리되지만 선순위 임차보증금은 남고, 이미 4회 유찰됐으며, 감정상 근린생활시설과 제공 실거래의 용도·면적도 맞지 않습니다. 권리 인수 200,000,000원을 먼저 반영하고, 그 다음 본건과 직접 비교 가능한 근린생활시설 시세를 확인해야 하는 사건입니다.