광주지방법원 2025타경33402. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 2층 201호, 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 1.32억에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 9,240만원입니다. 최근 실거래 평균 1.107억과 비교하면 최저가는 83.5% 수준이라 가격 자체는 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 ‘싸다’만 보고 들어갈 유형은 아닙니다. 배당표상 채권총액 1,026,476,000원 중 현재가 기준 배당 가능액은 90,336,800원에 그치고, 미배당은 936,139,200원입니다.
권리의 핵심은 임차인과 전세권입니다. 현황조사·매각물건명세서상 조경아 씨가 확인되지만, 전입일은 2022.06.29이고 말소기준으로 잡힌 권리일은 2015.09.16입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 등기상 전세권자는 주식회사지엔이피에스이며, 전세금은 130,000,000원입니다. 이 전세권도 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사비피 (2022.05.31. 거래가 92,706,780원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 배당은 부족하다
실제 임차인은 1명으로 보입니다. 조경아 씨의 전입일은 2022.06.29이고, 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않으므로 명도 단계에서 점유 원인과 임대차 내용을 다시 확인해야 합니다. 보증기관 승계나 대위변제로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경아 | 알수없음 | 2022.06.29 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮아졌지만, 환금성은 보수적으로 봐야 한다
에이엠시티센트럴파크는 275세대, 사용승인일 2015.09.11의 오피스텔입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 110,708,333원, 최저는 98,000,000원, 최고는 124,000,000원입니다. 현재 최저매각가 92,400,000원은 실거래 평균의 83.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 40.92㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 40.92㎡ | 11 | 123,500,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 110,708,333원 |
가격만 보면 감정가 132,000,000원보다 1회 유찰가 92,400,000원이 현실적입니다. 다만 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 매각률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 오피스텔 특성상 환금성은 아파트보다 보수적으로 봐야 하며, 낮은 최저가만으로 등급을 올리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,063,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신흥새마을금고 | 812,500,000원 | 90,336,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 월산새마을금고 | 68,976,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사지엔이피에스 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,026,476,000원 중 예상 배당은 90,336,800원, 미배당은 936,139,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 후순위 회수는 더 어려워진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 936,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 963,360,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 982,414,969원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍암제 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대형병원, 아파트단지, 오피스텔, 점포 및 상가 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2015.09.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 토지면적은 3,600.2㎡, 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 12건 실거래는 98,000,000원~124,000,000원 범위입니다. 현재 최저가는 낮지만, 오피스텔 특성과 매각률 0.0% 지표를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 조경아 씨의 전입일은 2022.06.29로 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않아 임대차 내용 확인이 필요합니다.
- 전세권 확인. 주식회사지엔이피에스 전세권은 전세금 130,000,000원으로 등기되어 있고, 이 사건 경매 채권자로도 나타납니다. 매각 후 소멸 구조인지 원본에서 재확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 92,400,000원은 실거래 평균 대비 83.5%이나, 실거래 최저 98,000,000원과의 차이는 5,600,000원입니다.
- 관리비 확인. 오피스텔은 체납 관리비 중 공용부분 승계 문제가 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 배당자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 단순 저가형은 아니다”
현재 최저가 92,400,000원은 감정가 대비 70%, 실거래 평균 대비 83.5%입니다. 숫자상 할인은 분명합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 점유·배당·세금입니다. 매수인 인수는 0원으로 보이지만, 보증금 미상 점유자가 있고 국세·지방세 압류 이력도 있습니다. 게다가 현재 회차 기준 미배당이 936,139,200원으로 크므로 이해관계가 단순하지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 조건부, 명도와 세금 확인은 필수입니다.
