광주지방법원 2025타경33432. 전남 장성군 남면 녹진리 마산마을 내 단독주택 및 토지입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 대, 면적 564.0㎡, 제1종일반주거지역입니다. 현재 경매는 전체 주택을 단독으로 넘겨받는 구조가 아니라, 범종진 지분 9분의 2에 대한 강제경매입니다. 그래서 최저가가 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔다는 사실보다, 낙찰 후 공유관계·점유·환금성을 어떻게 처리할지가 훨씬 중요합니다.
등기 흐름도 단순하게 “권리 깨끗”이라고만 보기 어렵습니다. 1979년 남면단위농업협동조합 근저당권 설정 기록이 있으나, 2008년 해지로 말소된 내역이 함께 확인됩니다. 이후 2025년 상속으로 백성자, 범성미, 범승진, 범종진이 공유자가 되었고, 같은 해 주식회사한빛자산관리대부가 범종진 지분에 대해 강제경매개시결정을 받았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 물건의 위험은 권리 인수보다 지분 자체의 사용·처분 제약에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 남면 녹진리 110-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 564.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 163,000원/㎡ |
| 건물 | 시멘트브로크조 기와형강판지붕 단층 · 건축물대장 및 실측상 62.3㎡ |
| 소유관계 | 백성자 9분의 3 · 범성미 9분의 2 · 범승진 9분의 2 · 범종진 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 71,214,800원 / 31,905,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 8,947,993원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 쟁점은 지분
1979년 남면단위농업협동조합 근저당권은 2008년 해지 말소 내역이 있어, 현재 배당 가정에서도 해당 근저당권 배당액은 0원으로 처리됩니다. 2025년 상속으로 공유등기가 정리된 뒤, 주식회사한빛자산관리대부가 범종진 지분에 강제경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 특별매각조건은 지분매각과 공유자우선매수권 1회 제한입니다.
② 점유·임차인 검토 — 대항력 있는 보증금 인수는 보이지 않는다
현황조사와 매각물건명세서에는 백성자, 범승진이 확인됩니다. 두 사람 모두 등기상 공유자이기도 하며, 전입일 기준으로 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 내역이 명확히 드러나지 않으므로 우선변제 배당 여부는 원본 서류에서 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백성자 | 1998.12.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 범승진 | 2009.11.06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 31,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,290원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남면단위농업협동조합 | - | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 8,947,993원 | 8,947,993원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,982,717원 |
현재 최저가 기준 배당 가정에서는 신청채권자 청구금액 8,947,993원이 전액 충족되고, 배당 부족액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 낮아진 가격보다 낮은 환금성을 먼저 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 31,905,000원 | 8,947,993원 | 0원 | 21,982,717원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 25,524,000원 | 8,947,993원 | 0원 | 15,716,575원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 20,419,200원 | 8,947,993원 | 0원 | 10,703,661원 |
숫자만 보면 현재 최저가 31,905,000원은 감정가 71,214,800원 대비 크게 낮습니다. 하지만 이 가격은 “단독주택 전체”가 아니라 지분 9분의 2에 대한 가격입니다. 지분을 사는 순간 바로 거주·임대·매각이 가능한 일반 단독주택과 다르게, 공유자와의 협의 또는 법적 정리가 필요합니다. 그래서 가격 할인보다 환금성 할인이 더 큰 물건입니다.
⑤ 감정·현황 메모
- 위치. 전라남도 장성군 남면 녹진리 소재 마산마을 내에 위치하며, 주위는 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 용이하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중이며, 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 구조. 시멘트브로크조 기와형강판지붕 단층 구조로, 외벽은 타일붙임·세멘몰탈미장, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 바닥은 장판재마감, 창호는 목재·샷시 이중창호입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 면적 확인. 등기사항증명서상 건물 면적은 18평이나, 건축물대장 및 실측상 면적은 62.3㎡로 평가되었습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 및 감나무, 회양목, 골담초 등 수목이 매각 지분에 한하여 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 시멘트와즙이나 현황은 기와형강판지붕이며, 건축물대장상 철재 슬레이트 주택 11.4㎡는 멸실되었습니다.
- 창고 현황. 건축물대장상 블럭 슬래브 주택 3.2㎡는 현황상 창고이고, 블록 슬레이트 축사 45.9㎡와 블록 슬레이트 부속사 25.7㎡도 현황상 창고이며 실측상 면적은 69.3㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 입찰 대상은 범종진 지분 9분의 2입니다. 단독 소유 취득으로 착각하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 외부 응찰자는 행사 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 점유자 협의. 백성자와 범승진이 확인되며, 두 사람 모두 공유자입니다. 명도보다 공유관계 정리가 먼저 쟁점이 될 수 있습니다.
- 제시외 건물·수목. 제시외 건물과 수목은 매각 지분에 한하여 포함됩니다. 현황조사, 감정평가서, 건축물대장 내용이 서로 다른 부분을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 배당표상 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 환금성. 농촌취락지대 단독주택 지분은 매수층이 제한됩니다. 유찰가만 보지 말고 매각 가능성 자체를 먼저 판단해야 합니다.
맺으며 — “싼 지분”은 “싼 집”이 아니다
이 사건은 권리 인수액만 보면 0원이고, 신청채권자 청구액도 현재 최저가 가정에서 전액 배당됩니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 장성 녹진리 단독주택 전체가 아니라 범종진의 9분의 2 지분입니다. 여기에 공유자우선매수권 1회 제한, 공유자 점유, 제시외 건물·수목과 현황 차이까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 가볍지만, 지분 리스크는 무겁습니다. 이 물건은 단순 거주·임대 목적보다 공유관계 정리까지 감당할 수 있는 투자자에게만 맞는 유형입니다.
