광주지방법원 2025타경33439. 광주 광산구 우산동 무진로더브이벨라코트 상가동 1층 107호입니다. 감정평가상 이용상태는 상업용, 22.2평형 집합상가로 파악됩니다. 2023년 사용승인된 비교적 신축 상가이고, 광주여대 남동측 인근 상업용 부지에 위치합니다. 가격만 보면 감정가 3.95억에서 1.13억까지 내려와 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 집합상가입니다. 실거래 평균이 확인되는 구조가 아니므로, 단순히 “감정가 대비 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 정옥기 씨가 2023.07.10 거래가 394,980,250원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하남농업협동조합 근저당권 300,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 광주신용보증재단 가압류, 방림신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1607-1 무진로더브이벨라코트 상가동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 상업용 · 22.2평형 집합상가 |
| 소유자 | 정옥기 (2023.07.10. 거래가 394,980,250원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 113,255,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 251,518,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.07.10 하남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 2건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상으로 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 압류권자가 국민건강보험공단인 점은 당해세·공과금성 채권의 배당 변동 가능성을 별도로 확인해야 하는 신호입니다.
② 임차인 점검 — 전입은 늦지만, 보증금 확인은 필요
실제 임차인으로 볼 수 있는 사람은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.07.10 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당 요구·명도 실무에서는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박사도 | 2023.10.26 | 해당 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조민주 | 2023.11.21 | 해당 없음 | 확인 필요 | 2025.10.13 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 낮은 최저가보다 ‘상가 환금성’이 핵심
현재 최저매각가는 113,255,000원입니다. 감정가 395,000,000원의 28.7%까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 단지 통계상 이 상가의 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시됩니다. 가격이 크게 내려온 사실 자체가 매력이라기보다, 시장에서 응찰자가 붙지 않았다는 신호로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,385,570원 |
| 2. 근저당 · 하남농업협동조합 | 300,000,000원 | 110,869,430원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 24,791,627원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 방림신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 113,255,000원 가정 시 채권자 총 청구 424,791,627원 중 110,869,430원만 배당되고, 미배당은 313,922,197원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 광주여대 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 설비. 기본 급배수, 위생설비, 주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 상업용 부지이며 북측으로 광대한면, 서측 및 남측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 택지개발지구, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 박사도·조민주 점유 여부, 실제 영업 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
- 상가 공실 리스크. 상업용 집합상가는 임대료보다 공실 기간이 수익률을 크게 훼손할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 상가 공용관리비와 장기 체납분은 입찰 전 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 국민건강보험공단 압류가 있어 공과금성 채권과 실제 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 임대수익·공실률·명도비용을 기준으로 응찰가를 역산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 상가”가 아니라 “검증해야 할 상가”
이 물건은 권리만 보면 비교적 정리되는 구조입니다. 2023.07.10 하남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입도 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 28.7%까지 내려왔지만, 5회 유찰된 상업용 집합상가이고 낙찰률 0.0%로 제시됩니다. 권리는 통과, 가격은 보수적, 환금성은 강한 확인이 이 사건의 결론입니다.
