인수는 0원인데, 3회 유찰에는 이유가 있다 — 광주 중흥동 단독주택 + 토지 (광주 2025타경33455)

🏚️ 3회 유찰 💰 105,099,000원 🔒 인수 0원 📉 미배당 297,009,984원

한 줄 평 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다. 다만 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 왜 감정가의 44.8%까지 내려왔는지를 확인하는 것입니다. 1979년 사용승인 단독주택, 제시외 건물 포함, 일부 면적 차이, 후순위 전세권과 채권 대규모 미배당이 겹쳐 가격보다 현황 확인이 먼저인 사건입니다.

감정가 / 최저가

234,593,380원
105,099,000원

현재 3회 유찰 · 감정가 44.8%

실질취득

105,099,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

대항력 임차 인수 없음

핵심지표

297,009,984원

현재 회차 채권 미배당

광주지방법원 2025타경33455. 광주 북구 중흥동 338-13 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 234,593,380원인데 현재 최저가는 105,099,000원, 이미 3회 유찰되어 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 방기석 씨의 전입일과 전세권 설정일은 권리 정리 기준점 이후이고, 배당표상 전세권 배당도 0원으로 계산됩니다.

하지만 권리가 0원이라고 곧바로 안전한 물건이라고 보긴 어렵습니다. 이 물건은 단독주택 + 토지이고, 명세서상 제시외 건물 포함, 건물 일부 면적 차이, 1979년 사용승인 건물이라는 물리적 변수까지 함께 봐야 합니다. 가격이 크게 내려온 사건일수록 “권리 인수”보다 현황·수리·환금성이 실제 수익률을 좌우합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경33455 (임의경매)
소재지	광주광역시 북구 중흥동 338-13
물건종류 / 토지	단독주택 + 토지 · 대 156.5㎡ · 제2종일반주거지역
건물 이용상태	단독주택 · 변소 및 창고 · 1979.12.19 사용승인
소유자	이상진 (2002.08.28 소유권이전)
감정가 / 최저가	234,593,380원 / 105,099,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구	서광주농업협동조합 / 93,227,066원
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위는 소멸

권리 정리의 기준점은 2008.11.28 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 전세권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 특히 방기석 씨의 전입신고일은 2024.12.27로 기준점 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조가 아닙니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 전세권자 방기석 씨의 전세금 25,000,000원은 후순위로 배당표에 올라가지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 0원입니다.

② 점유·전세권 확인 — 실제 점유자 1명, 승계 신고 아님

조사상 확인되는 점유·전세권자는 방기석 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 임차보증금은 확인되지 않고, 등기상 전세권의 전세금은 25,000,000원으로 표시되어 있습니다.

성명	권리·점유	전입 / 확정	금액	대항력	우선변제	승계	인수
방기석	전세권자 · 2층 46.96㎡ 전부	2024.12.27 / 확정일자 미상	전세금 25,000,000원 보증금 미상	없음	후순위·미배당	해당 없음	0원

⚠️ 권리보다 현황이 중요 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 단독주택은 공동주택보다 점유 범위, 실제 사용 상태, 제시외 건물, 수리비, 명도 난도가 수익률에 크게 영향을 줍니다. “인수 0원”만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,099,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	비고
0. 집행비용	-	2,271,386원	약 매각가의 2.2% 추정
1. 근저당 · 주식회사범우	30,000,000원	30,000,000원	채권최고액 기준
2. 근저당 · 북광주농업협동조합	36,000,000원	36,000,000원	채권최고액 기준
3. 근저당 · 서광주농업협동조합	108,000,000원	36,827,614원	미배당 발생
4. 전세권 · 방기석	25,000,000원	0원	후순위 전세금 기준
5. 가압류 · 신용보증기금	106,450,000원	0원	청구금액 기준
6. 가압류 · 주식회사국민은행	7,762,632원	0원	청구금액 기준
7. 가압류 · 중소기업은행	13,050,000원	0원	청구금액 기준
8. 가압류 · 우리금융캐피탈	47,718,570원	0원	청구금액 기준
9. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈	25,856,396원	0원	청구금액 기준
잔여 · 소유자 교부	-	0원	실제 잔여 변동 가능

현재 회차 매각가 105,099,000원 기준 총 채권액 399,837,598원 중 102,827,614원이 배당되고, 297,009,984원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 105,099,000원)

회차별 채권 미배당

낙찰가가 더 내려가면 매수인 인수는 그대로 0원이지만, 배당 부족은 더 커집니다.

⛔ 가격 착시 주의 현재 최저가가 감정가의 44.8%라고 해서 곧바로 “시세보다 싸다”고 말할 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없고, 3회 유찰·단독주택·제시외 건물·면적 차이가 함께 있는 사건이므로 실질취득 105,099,000원을 기준으로 현장 상태와 환금성을 먼저 검증해야 합니다.

④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 효동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 정비된 주택지대입니다.
교통. 인근까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재해 교통사정은 보통입니다.
건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택과 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 및 창고입니다.
설비. 단독주택에는 기본적인 전기설비, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 156.5㎡, 공시지가 640,900원/㎡입니다.
제한. 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 구조·면적·철거 가능성·사용가치를 현장에서 확인해야 합니다.
면적 차이. 건물 2층 부분은 등기사항전부증명서상 46.96㎡, 일반건축물대장상 46.98㎡로 다르고, 부속건물은 공부상 1.62㎡이나 실측면적 3.58㎡로 표시됩니다.
전세권자 점유. 방기석 씨는 대항력 인수 대상은 아니지만, 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
수리비. 1979.12.19 사용승인 건물입니다. 외벽·내벽·창호·난방·급배수 설비의 노후도와 보수비를 입찰가에서 차감해야 합니다.
환금성. 단독주택은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 인근 주택지 수요, 도로접면, 주차, 임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
미납·공과금. 당해세, 점유 사용료, 각종 공과금, 건물 관련 미납 비용은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 통과, 현황은 보류

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원이고, 방기석 씨의 전세권도 후순위로 배당표상 예상배당이 없습니다. 권리분석의 큰 방향은 “낙찰자가 떠안는 돈은 없다”입니다.

다만 결론은 공격적 매수가 아니라 보수적 현장 검증입니다. 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 내려왔고, 채권 미배당은 297,009,984원입니다. 여기에 1979년 단독주택, 제시외 건물, 면적 차이, 전세권자 점유 가능성까지 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격 판단은 현장 확인 후가 맞습니다.