광주지방법원 2025타경33483. 광주 북구 양산동 일신2차 아파트 202동 1302호입니다. 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다. 같은 단지 전용 59.99㎡ 실거래 평균이 146,291,666원이므로, 가격만 놓고 보면 현재 회차는 감정가보다 실거래 평균 쪽에 더 가까운 물건입니다.
권리의 기준점은 2012.01.12 입하신용협동조합 근저당권입니다. 전세권 이현수의 설정일은 2024.03.22, 전입신고는 2024.04.01로 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 전세금 140,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 생기더라도, 현재 자료상 매수인이 이어받는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 점유자·전세권자·경매신청 채권자가 모두 이현수로 연결되어 있어 관계인 여부와 명도 협의는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 205-6 제202동 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.985㎡ · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 제13층 |
| 단지 / 사용승인 | 일신2차 · 540세대 · 1997.06.17 사용승인 |
| 이용상태 | 남서향의 계단식 아파트 |
| 소유자 | 주식회사젠하우징 (2020.03.26 소유권이전, 거래가 118,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현수 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012년 근저당, 전세권은 후순위
말소기준은 2012.01.12 입하신용협동조합 근저당권 58,500,000원입니다. 이후 등기된 전세권, 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민간임대주택등기와 국세·지방세 압류가 함께 보이므로, 입찰 전 원본상 말소·배당 순위를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 이름 | 점유 | 전입 | 확정 / 배당요구 | 보증금·전세권 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현수 | 알수없음 | 2024.04.01 | 확정일자 없음 · 배당요구 2025.09.11 | 보증금 미상 · 전세권 140,000,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 전세권자·경매신청 채권자와 동일 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 82.3%
일신2차 동일 평형 59.99㎡ 최근 실거래는 12건입니다. 거래 범위는 119,000,000원~177,000,000원, 평균은 146,291,666원입니다. 현재 최저매각가 120,400,000원은 실거래 평균의 82.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 6 | 127,500,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,291,666원 |
가격 자체는 신건 감정가 172,000,000원보다 훨씬 내려와 있습니다. 다만 실거래 최저가가 119,000,000원까지 확인되므로, 현재 최저가가 무조건 저가라고 단정하기보다는 13층·남서향·실내 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 입하신용협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 입하신용협동조합 | 7,800,000원 | 7,800,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 입하신용협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 전세권 · 이현수 | 140,000,000원 | 23,614,400원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 오윤정 | 14,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 248,300,000원 중 예상배당은 117,914,400원, 미배당은 130,385,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 민감도
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 130,385,600원 | 0원 | 23,614,400원 · 미충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 165,937,040원 | 0원 | 0원 · 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 190,765,929원 | 0원 | 0원 · 미충족 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 문제는 가격이 아니라 배당받지 못하는 권리자와의 점유·명도 상황입니다. 특히 현재 회차에서도 신청채권자 이현수의 배당은 23,614,400원으로 전세금 140,000,000원에 미치지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 본촌동 소재 본촌초등학교 남측 인근의 양산동 및 본촌동에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·상가가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 13층 1302호, 1997.06.17 사용승인. 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 844,700원/㎡, 토지면적 16,439.0㎡, 아파트 건부지입니다.
- 환금성. 540세대 단지이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래 범위가 119,000,000원~177,000,000원으로 넓어 내부 상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권자·점유자 확인. 이현수는 전세권자, 경매신청 채권자, 점유 신고자로 함께 등장합니다. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 북구, 국, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등기가 표시되어 있습니다. 매각 후 말소·승계 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 미납 관리비가 매수인에게 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 실거래 평균의 82.3%라도, 실거래 최저가 119,000,000원이 확인됩니다. 실내 상태가 나쁘면 현재 최저가의 장점이 줄어듭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아졌지만, 깨끗한 빈집형은 아니다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 120,400,000원은 실거래 평균 146,291,666원의 82.3%이고, 전입이 말소기준권리 이후라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반대로 단점도 선명합니다. 전세권자 이현수가 미배당 상태로 남고, 같은 인물이 경매신청 채권자와 점유자로도 나타납니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택 등기까지 겹칩니다. 결론은 가격은 검토 가능, 명도·세금·등기 확인 없이는 보류입니다.
