광주지방법원 2025타경33598. 광주 동구 금동 문화전당역오펠리움 13층 1302호 오피스텔입니다. 표면상 숫자는 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 107,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가가 38,349,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 김동현의 전입일이 2022.08.10이고, 말소기준으로 잡히는 국 압류일은 2024.08.07입니다. 전입이 더 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 보증금 100,000,000원은 매수인 인수 위험으로 잡아야 합니다.
따라서 현재 회차에서 단순히 “3,834만 원에 낙찰받는다”고 보면 안 됩니다. 매수인 관점의 실질 부담은 낙찰가 38,349,000원 + 인수보증금 100,000,000원 = 138,349,000원입니다. 이 금액은 감정가보다 31,349,000원 높습니다. 4회 유찰이라는 문구보다 먼저 봐야 할 것은 인수보증금 1억 원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33598 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 중 13층 1302호 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사세호산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 38,349,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동현 / 108,613,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기상 말소기준은 2024.08.07 국 압류입니다. 그 이후의 2025.08.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기 권리보다 앞선 임차인입니다. 김동현은 2022.08.10 전입했고, 보증금은 100,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 내역은 확인되지 않아 우선변제 배당으로 회수되는 구조가 아니라, 현재 자료 기준 매수인 인수로 보는 것이 보수적입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/보증기관 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 1302호 | 2022.08.10 | 해당 없음 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 1명으로 보고, 보증금 합산도 100,000,000원만 반영합니다. 다만 임차인 김동현이 등기부상 경매개시결정의 채권자 김동현과 동일하게 나타나므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 표시됩니다. 이 의심만으로 인수액을 0원 처리할 수는 없으므로, 입찰가 산정은 보수적으로 인수 100,000,000원을 전제해야 합니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 “가벼운 물건”은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 총부담 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 38,349,000원 | 100,000,000원 | 138,349,000원 | 129.3% | 71,354,980원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 30,679,200원 | 100,000,000원 | 130,679,200원 | 122.1% | 78,886,724원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 24,543,360원 | 100,000,000원 | 124,543,360원 | 116.4% | 84,912,118원 |
유찰이 추가로 진행되면 낙찰가 자체는 낮아집니다. 그러나 임차인 보증금 100,000,000원을 별도로 부담해야 하는 구조라, 5회 유찰 시에도 총부담은 130,679,200원, 6회 유찰 시에도 124,543,360원입니다. 현재 자료만 놓고 보면, 감정가 아래로 내려오는 회차가 아니라 감정가보다 높은 총부담이 계속 남는 회차입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,090,282원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 인수. 임차인 김동현 보증금 | 100,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김동현 | 108,613,698원 | 37,258,718원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
위 배당은 매각대금 38,349,000원 안에서의 배분입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 배당으로 빠지는 금액이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 계산해야 하므로, 현재 회차 총부담은 138,349,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 금동 소재 “문화전당역 오펠리움” 내에 위치하며, 주위는 오피스텔·숙박시설·각종 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 지하철 문화전당역이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속하고, 토지는 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총부담 재계산. 현재 회차는 38,349,000원이 아니라 138,349,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김동현의 전입일, 점유, 보증금, 배당요구 여부, 확정일자 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료로 재확인해야 합니다.
- 동일인 리스크. 임차인 김동현과 경매 채권자 김동현이 동일하게 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으나, 확정 전에는 인수액을 0원 처리하지 않는 것이 보수적입니다.
- 관리비 확인. 오피스텔은 체납 관리비, 주차타워 사용 조건, 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 인수 없는 물건과 비교 금지. 4회 유찰률만 다른 물건과 비교하면 왜곡됩니다. 이 사건은 선순위 임차보증금 1억 원을 붙인 뒤 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수 1억”이 먼저다
이 물건의 첫인상은 강한 할인입니다. 감정가 107,000,000원이 38,349,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대에 가깝습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차 총부담은 138,349,000원입니다. 감정가보다 높은 가격에 인수 리스크까지 떠안는 구조입니다. 임차인의 실체와 동일인 관계가 법적으로 정리되기 전까지는, 이 사건을 저가 매수형이 아니라 고부담 인수형 오피스텔로 분류하는 것이 맞습니다.
