김윤정의 임차권등기 보증금은 120,000,000원이지만, 전입신고일 2022.08.25가 말소기준인 2020.09.29 근저당권보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 입찰자는 가격만이 아니라 낙찰 가능성까지 보수적으로 봐야 합니다.
광주지방법원 2025타경33605. 광주 동구 수기동 ‘충장홀리어스오피스텔’ 제1동 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 125,000,000원, 현재 최저가는 70,000,000원으로 이미 2회 유찰되어 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 많이 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 주택임차권등기 보증금 120,000,000원, 전세사기피해자 우선매수권, 관리비 체납이 동시에 등장하기 때문입니다.
가장 중요한 결론부터 정리하면, 김윤정의 임차권은 보증금 규모가 크지만 전입신고일이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 리포트는 대항력 없음 · 매수인 인수 0원으로 봅니다. 다만 매각물건명세서에 주택임차권등기와 우선매수권 관련 문구가 함께 나타나므로, 외부 입찰자는 권리상 인수액보다 우선매수권 행사 가능성과 입찰 실익을 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 70,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 129,784,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 김윤정의 주택임차권등기는 2024.10.21 접수로 말소기준보다 늦고, 전입신고일도 2022.08.25로 말소기준 이후입니다. 따라서 보증금 120,000,000원 자체는 크지만, 매수인이 떠안을 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
② 임차인·임차권 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤정 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2022.08.25 · 확정 2022.08.02 · 점유개시 2022.08.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 별도 중복 합산하지 않습니다. 김윤정은 임차권등기권자이자 강제경매개시결정 채권자로도 나타나지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김효선 | 129,784,109원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김윤정 | 129,784,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 채권자 총 청구 352,568,218원 중 68,340,000원만 배당되고, 미배당은 284,228,218원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 배당은 더 부족
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 284,228,218원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 304,850,218원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 319,285,618원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 구동 소재 빛고을시민회관 북동측 인근에 위치한 집합건물입니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 중 제7층 제701호이며, 사용승인일은 2020.08.03입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 판정. 김윤정 임차권은 전입신고가 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 보고, 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
- 명세서 원문 대조. 주택임차권등기와 우선매수권 문구가 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰자는 낙찰가뿐 아니라 실제 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 1,770,680원, 전용부분 301,550원 연체가 확인됩니다. 매수인 부담 범위와 정산 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 70,000,000원은 감정가의 56%입니다. 다만 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 할인만으로 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역을 직접 확인하고, 우선매수권 행사 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 열린 경매는 아니다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 125,000,000원에서 최저가 70,000,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 더 중요한 권리 결론도 매수인 인수 0원입니다. 김윤정의 보증금 120,000,000원은 크지만, 전입신고가 말소기준 이후라 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다.
하지만 결론은 “무조건 좋다”가 아닙니다. 우선매수권이 있어 외부 낙찰 제한 가능성이 있고, 관리비 체납도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 취득 가능성과 사후 정산을 따져야 하는 오피스텔입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 공격적으로 들어가기보다, 우선매수권·관리비·명도 변수를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
