광주지방법원 2025타경33614. 광주 서구 풍암동 872-7 소재 원룸형 다가구 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 “원룸형 다가구 주택”, 건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다가구 19가구 단독주택입니다. 한 번에 단순 명도되는 아파트가 아니라, 여러 호실의 점유자와 임차권등기, 전세권, 선순위 배당 순서를 같이 봐야 하는 물건입니다.
가격만 보면 감정가 1,077,494,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 482,718,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 회차에서도 총 채권액 1,728,195,426원 중 배당되는 금액은 399,490,820원이고, 미배당은 1,328,704,606원입니다. 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 배당표 기준 0원이지만, 남는 과제는 점유 확인·명도·보증금 미상자 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 872-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 원룸형 다가구 주택 · 3층 다가구 19가구 |
| 소유자 | 박경주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,077,494,000원 / 482,718,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 226,778,963원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 대 · 176.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 872,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유 확인은 별도
말소기준은 2015.12.23. 을구 18번 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권, 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표에는 선순위 임차권·전세권 채권이 먼저 반영되어 현재 최저가 482,718,000원에서는 후순위 채권 상당 부분이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 24명, 보증기관 승계 0건
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없고, 실제 임차인은 24명으로 정리됩니다. 정영진·정진오·김태관은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있고 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있습니다. 전입일 또는 보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로만 봐야 하며, 대항력 있음으로 단정하면 안 됩니다.
| 성명 | 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지호 | 주선(1) 107호 | 30,000,000원 | 2018.08.07 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 임선아 | 주선(2) 206호 | 85,000,000원 | 2024.02.29 / 2024.02.29 | 없음 | 배당요구 2025.10.22 | 없음 |
| 이연수 | 알수없음 | 미상 | 2021.07.13 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 문일구 | 알수없음 | 미상 | 2021.04.05 / 해당 없음 | 없음 | 배당요구 2026.02.10 | 없음 |
| 정민호 | 알수없음 | 미상 | 2024.10.14 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이수광 | 알수없음 | 미상 | 2025.03.25 / 2021.05.21 | 없음 | 배당요구 2025.09.22 | 없음 |
| 김림파 | 알수없음 | 미상 | 2022.10.04 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 차정우 | 알수없음 | 미상 | 2024.04.15 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 김영철 | 알수없음 | 미상 | 2019.03.04 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 박상현 | 알수없음 | 미상 | 2021.09.28 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 박창민 | 알수없음 | 미상 | 2016.07.12 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 김정훈 | 알수없음 | 미상 | 2025.08.11 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이동민 | 알수없음 | 미상 | 2019.01.29 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 정현주 | 알수없음 | 미상 | 2025.03.21 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 정수철 | 알수없음 | 미상 | 2024.02.29 / 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 정영진 | 2층 196.4㎡중 별지도면표시 남쪽 점 | 25,000,000원 | 2011.05.23 / 2011.02.28 | 있음 | 가능 | 없음 |
| 정진오 | 2층 196.4㎡중 약33㎡(201호) | 26,000,000원 | 2013.03.04 / 2013.03.04 | 있음 | 가능 | 없음 |
| 김태관 | 1층 196.4㎡ 중 별지도면 표시 | 25,000,000원 | 2013.02.12 / 2015.04.06 | 있음 | 가능 | 없음 |
| 최인철 | 건물 1층 196.4㎡ 중 도면 표시 | 35,000,000원 | 2021.03.22 / 2021.03.22 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 관리원 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 김성준 | 주거 | 미상 | 2022.10.04 / 2025.10.02 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 알수없 | 주거 | 미상 | 2021.04.05 / 2021.05.20 | 없음 | 배당요구 2026.02.10 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 황정숙 | 주거 | 미상 | 2019.01.29 / 2019.01.25 | 없음 | 배당요구 2025.11.06 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가만 보면 싸지만, 시세 판단은 보류
현재 최저가 482,718,000원은 감정가 1,077,494,000원의 44.8%입니다. 시세 비교 자료가 따로 제시되어 있지 않으므로, 이 사건은 실거래 평균이 아니라 감정가 대비 유찰률, 배당 부족, 점유 복잡도를 중심으로 봐야 합니다. 단순히 3회 유찰이라는 이유만으로 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,227,180원 |
| 1. 임차인 정영진 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 임차인 정진오 보증금 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 1. 임차인 김태관 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 281,190,000원 | 281,190,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 한국제분주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 김한태 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 엘에스엠트론주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 을구 7번 전세권 · 박정훈 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 7. 을구 8번 전세권 · 정연희 | 23,000,000원 | 8,300,820원 |
| 8. 을구 10번 전세권 · 박희정 | 23,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 전세권 · 김성현 | 22,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 전세권 · 국 | 20,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 18번 근저당 · 목포수산업협동조합 | 288,600,000원 | 0원 |
| 12. 을구 19번 전세권 · 국 | 35,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 20번 전세권 · 국 | 35,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 22번 전세권 · 임철배 | 30,000,000원 | 0원 |
| 15. 을구 23번 근저당 · 주식회사에이치피이앤씨 | 800,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,568,559원 | 0원 |
| 17. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,836,867원 | 0원 |
| 18. 갑구 10번 가압류 · 김성준 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 배당은 399,490,820원, 미배당은 1,328,704,606원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제·점유자별 실제 보증금 확인에 따라 체감 리스크는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 소재 운리중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 주거지대로서 주거환경이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 시설은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다가구 19가구 단독주택이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창입니다.
- 토지. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로 접합, 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 특이 사항이 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 원룸형 다가구는 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 임대내역 확인 여부가 매수자 풀을 크게 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 482,718,000원 + 인수 0원 = 482,718,000원입니다. 단, 이 숫자는 명도비·수선비·관리성 비용을 포함하지 않습니다.
- 점유자 확인. 관리원·기사항전처럼 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고, 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 호실별 보증금. 보증금 미상자가 다수이므로, 임대차계약서·전입세대열람·확정일자·배당요구 내역을 호실별로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 김성준은 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 표시되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 임차인 24명 규모의 다가구는 낙찰 후 협의·인도명령·이사비가 수익률을 갉아먹을 수 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이고 2026.02.19. 정정ㆍ변경 내역이 있으므로 매각물건명세서 최신본을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “해결 가능한 복잡도”가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 44.8%라는 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 그러나 구조는 단순하지 않습니다. 다가구 19가구, 실제 임차인 24명, 선순위 임차권과 전세권 배당, 보증금 미상 점유자, 관계인 가능성까지 겹쳐 있습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 낙찰자가 실제로 마주할 리스크는 돈의 인수보다 점유의 정리와 임대차 사실관계 검증에 있습니다. 결론은 “권리상 금전 인수는 낮지만, 실무 난도는 높은 C급 물건”입니다.
