광주지방법원 2025타경33619. 전남 영광군 법성면 법성리 1144-18 소재 단독주택 및 토지 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택 등이고, 토지는 제2종일반주거지역의 대지 133.0㎡입니다. 권리의 출발점은 2002년 법성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수할 담보권은 없습니다.
다만 이 사건을 “권리 깨끗한 단독주택”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 등기에는 나동철·나병석·나애심·나애정 각 4분의 1 공유로 되어 있고, 경매개시결정은 나병석 지분에 관한 강제경매입니다. 매각조건에도 지분매각, 매각 지분에 한하여 제시외 건물 포함, 공유자우선매수권 1회 제한이 기재되어 있습니다. 즉 낙찰자가 곧바로 부동산 전체를 단독 지배하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 법성리 1144-18 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지분매각 |
| 등기상 소유자 | 나동철, 나병석, 나애심, 나애정 · 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 21,164,440원 / 14,816,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 19,233,679원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 매각 지분에 한하여 제시외 건물 포함 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
말소기준권리는 2002.03.15 법성농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 이 사건의 진짜 부담은 등기상 인수권리가 아니라 나병석 4분의 1 지분만 취득하는 구조입니다. 나머지 공유자 지분은 매각대상이 아니므로 낙찰 후 공유관계가 그대로 남습니다.
② 임차인·점유자 판단 — 대항력 인수는 없다
전입 신고가 확인되는 사람은 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2002.03.15보다 늦습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않지만, 전입시점 기준으로는 매수인에게 대항하는 임차인으로 보기 어렵습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나동철 | 2025.04.14 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. |
| 김혜진 | 2024.12.26 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. |
보증금이 확인되지 않는 전입자는 금액 판단을 별도로 확인해야 합니다. 다만 이 사건에서는 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어, 매수인 인수형 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,688원 | 약 매각가의 4.5% 추정 |
| 1. 근저당 · 법성농업협동조합 | 18,000,000원 | 14,149,312원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 19,233,679원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용 666,688원을 먼저 공제한 뒤 법성농업협동조합에 14,149,312원이 배당되고, 신청채권자인 주식회사동부에셋자산관리대부에는 0원이 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 23,084,367원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격보다 구조를 먼저 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 14,816,000원 | 14,149,312원 | 23,084,367원 | 0원 | 아니오 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 10,371,200원 | 9,784,518원 | 27,449,161원 | 0원 | 아니오 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 7,259,840원 | 6,729,163원 | 30,504,516원 | 0원 | 아니오 |
각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰이 거듭될수록 선순위 근저당권 미배당과 신청채권자 미배당은 커집니다. 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 경매 진행의 경제성과 절차 리스크를 볼 때 반드시 확인해야 할 지점입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재, 청하아파트 남측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 등으로 이용 중이며, 관리상태는 보통입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈위페인팅 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 133.0㎡, 공시지가 128,900원/㎡입니다. 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 제한사항. 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역 금지지역입니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 나병석 4분의 1 지분 경매입니다. 낙찰 후 전체 부동산을 단독으로 사용하는 구조가 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 외부 입찰자는 최고가 입찰 후에도 공유자 행사 가능성을 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 나동철·김혜진 전입이 확인됩니다. 전입일상 대항력 인수는 없지만, 실제 점유자·인도 협의는 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 지분에 한하여 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 범위와 이용관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 무잉여형 배당 주의. 현재 배당 가정에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 절차 진행 여부와 변동 사항을 사건 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 공유관계 처리 비용까지 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “지분을 감당할 수 있나”
이 사건의 권리 인수액은 0원입니다. 전입자 2명의 전입일도 모두 말소기준권리 이후라, 대항력 있는 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 이 물건은 단독주택 전체를 깨끗하게 사는 경매가 아니라, 나병석 4분의 1 지분을 사는 경매입니다. 여기에 공유자우선매수권 1회 제한, 제시외 건물의 매각 지분 한정 포함, 신청채권자 배당 0원 구조까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 낮지만, 지분 리스크는 높다. 이 물건은 가격보다 공유관계 처리 전략이 먼저입니다.
