광주지방법원 2025타경33623. 전남 담양군 수북면 주평리 281 소재 단독주택 및 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 205.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구 등으로 표시됩니다. 겉으로 보이는 숫자는 작습니다. 감정가 18,430,340원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 12,902,000원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 단독주택 전체를 통째로 사는 구조로 단순화하면 안 됩니다. 매각조건에 지분매각과 특별매각조건, 그리고 공유자우선매수권 1회 제한이 붙어 있습니다. 여기에 전입일이 1968.10.20, 2012.10.17인 점유·전입자가 확인되는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 가격표의 1,290만원만 보고 “싸다”고 말하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33623 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 주평리 281 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 현황 | 대 · 205.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 106,100원/㎡ |
| 건물 구조 | 블럭조 강판지붕 단층 · 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 18,430,340원 / 12,902,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 30,474,009원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분 구조’가 먼저 보인다
등기 흐름은 1999년 김영남의 소유권보존에서 출발해, 2022년 상속으로 최맹순 3/11, 김양희·김양훈·김선양·김선정 각 2/11 공유 구조가 형성됐습니다. 이후 김선정 지분 2/11은 2023.04.24 강제경매 매각으로 주식회사비빔에게 이전됐고, 현재 등기상 공유자는 김선양·김양훈·김양희·주식회사비빔·최맹순입니다.
현재 진행 사건은 김양희 지분 강제경매개시결정이 핵심으로 보입니다. 매각으로 소멸하는 압류·경매개시결정 자체보다 더 중요한 것은, 낙찰자가 단독소유자가 되는 것이 아니라 공유관계에 들어간다는 점입니다. 공유자우선매수권도 1회 제한 조건이 있어 외부 입찰자는 권리관계뿐 아니라 매수 이후 공유물 관리·처분 가능성까지 함께 계산해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최맹순 | 1968.10.20 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영진 | 2012.10.17 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 아닙니다. 따라서 단순히 “보증기관 신고라서 제외”할 수 있는 구조가 아니며, 실제 점유·전입 신고 2명에 대해 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 특히 최맹순은 등기상 공유자 명단에도 등장하므로 임차인인지, 공유자 점유인지, 가족·기타 점유인지에 따라 명도와 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,236원 | 약 매각가의 4.9% 추정 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 동양자산관리대부주식회사 | 30,474,009원 | 12,269,764원 | 미배당 발생 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사신안어소시에이츠대부 | 30,474,009원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 회차 가정 배당에서는 채권 총액 60,948,018원 중 12,269,764원만 배당되고, 48,678,254원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 표의 매수인 인수액 0원은 보증금 미상 점유자의 인수위험까지 확정 제거했다는 뜻이 아닙니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 12,902,000원 | 12,269,764원 | 48,678,254원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 9,031,400원 | 8,468,835원 | 52,479,183원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 6,321,980원 | 5,808,184원 | 55,139,834원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 전라남도 담양군 수북면 주평리 소재 ‘주평리회관’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 이루어진 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다. 블럭조 강판지붕 단층 건이며, 외벽은 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등으로 표시됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구가 표시됩니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 “--”로 표시되고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 단독주택 전체 취득이 아니라 공유지분 취득 구조입니다. 낙찰 후 단독 사용·처분 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권 1회 제한이 표시됩니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 전입자 2명 확인. 최맹순 1968.10.20, 김영진 2012.10.17 전입이 확인됩니다. 보증금·확정일자·점유권원 확인 전까지 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- 명도 난도. 최맹순은 공유자 명단에도 있어, 단순 임차인 명도와 다른 분쟁 구조가 될 수 있습니다. 실제 점유 형태 확인이 우선입니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없고, 인수위험이 미상입니다. 최저가가 낮아도 실질취득가 산정 전에는 수익성 판단을 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 지분 범위, 점유자 권원, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1,290만원”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건은 금액이 작아 접근성이 좋아 보입니다. 그러나 실제 위험은 금액 크기가 아니라 구조에 있습니다. 지분매각, 공유자우선매수권 1회 제한, 보증금 미상 전입자 2명이 동시에 존재합니다. 배당표상 현 회차 미배당도 48,678,254원으로 크고, 점유자 보증금이 확인되면 낙찰가와 별개로 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리분석은 말소 여부보다 점유·지분·인수 미상 해소가 먼저입니다.
