광주지방법원 2025타경33666. 광주광역시 광산구 송대동 490-1 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 현재 최저매각가는 45,079,000원으로 감정가 80,497,000원의 56%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 많이 싸진 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 단독주택 경매가 아닙니다. 매각물건명세서상 일괄매각이면서 지분매각 요소가 있고, 일부 지상에는 타인소유 건물이 있으며, 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 명시되어 있습니다.
권리 흐름상 등기부의 가압류들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인도 확인되지 않습니다. 그러나 경매에서 정말 위험한 부분은 “등기상 빚이 남느냐”만이 아닙니다. 이 사건은 낙찰 후 실제로 어떤 토지·건물을 온전히 사용·처분할 수 있는지가 핵심입니다. 특히 법정지상권, 타지상 건물, 통행 불가, 매각 제외 수목은 모두 환금성과 사용가치를 직접 깎는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송대동 490-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 물치 이용 |
| 소유자 | 이정군 |
| 감정가 / 최저가 | 80,497,000원 / 45,079,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 17,233,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지 현황 | 146.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 130,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 가압류는 정리되지만, 물건상 부담이 남는다
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 등기부상 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 문장은 등기부가 아니라 매각물건명세서의 “매각에서 제외되는 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음”입니다. 즉 낙찰자가 토지를 취득하더라도 일부 지상 건물과 관련해 토지 사용 제한 또는 협의 부담이 남을 수 있습니다.
② 임차인·점유 리스크
| 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 보증금 인수 | 해당 없음 |
| 대항력 판단 | 해당 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 |
임차인 인수형 경매가 아니므로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 실질취득 부담이 45,079,000원으로 끝난다고 단정하기 어렵습니다. 법정지상권, 타인소유 건물, 통행 문제와 같은 비금전 부담은 입찰 전 현장 확인과 원본 확인이 반드시 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,422원 |
| 갑구 2번 가압류 · 동곡농업협동조합 | 2,467,702원 | 2,467,702원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,045,619원 | 15,045,619원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,193,165원 | 15,193,165원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,829,897원 | 11,161,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 45,079,000원 기준 채권자 총 청구액 47,536,383원 중 43,867,578원이 배당되고, 미배당 3,668,805원이 발생하는 구조입니다. 매수인 보증금 인수는 0원이나, 법정지상권 등 물건상 부담은 별도 확인 대상입니다.
④ 특수조건 — 가격보다 먼저 볼 것
- 법정지상권. 목록 1 일부 지상의 매각에서 제외되는 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 일괄매각·지분매각. 일괄매각이면서 목록 3은 지분매각으로 표시되어 있어 단순한 단독주택 단독소유 매각으로 보면 안 됩니다.
- 타지상 소재. 목록 2 건물 일부는 타지상에 소재하고, 부속건물 전부는 타지상 도로에 소재합니다.
- 통행 문제. 목록 1의 지적도상 도로는 있으나 통행이 불가능하고, 목록 3의 토지를 통하여 통행합니다.
- 매각 제외 수목. 목록 3 지상 감나무·석류나무는 타인소유로 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 광주광역시 광산구 송대동 소재 복호마을 내에 위치합니다.
- 주위환경. 인근에 농경지와 주택 등이 소재한 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 교통수단 이용은 보통시됩니다.
- 이용상태. 주택 및 물치로 이용 중입니다.
- 건물구조. 주건물은 시멘트블럭조 강판지붕 단층, 부속건물은 시멘트블럭조 함석지붕 단층입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 현장 확인. 매각 제외 건물의 위치·면적·소유자·사용관계 확인이 최우선입니다.
- 경계와 점유 확인. 목록 2 건물 일부와 부속건물이 타지상에 소재한다는 점을 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 통행로 확인. 지적도상 도로 통행이 불가능하고 목록 3 토지를 통해 통행한다는 점은 이용가치와 재매각성에 직접 영향을 줍니다.
- 매각 제외 물건 확인. 타인소유 수목과 매각 제외 건물은 낙찰자가 마음대로 처분할 수 없습니다.
- 보수·현황 확인. 부속건물 면적, 지붕 현황 등 공부와 현황 차이가 있어 감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황 및 감정요항을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본과 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유가 있는 물건”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 핵심은 임차인이 아니라 법정지상권·지분매각·타지상 건물·통행 불가·매각 제외 수목입니다. 최저가 45,079,000원은 감정가의 56%로 낮아졌지만, 이 할인폭은 곧 리스크의 가격이기도 합니다. 권리상 가압류가 정리되는 것과, 낙찰 후 토지와 건물을 온전히 쓰고 팔 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 가격은 낮지만, 물건 난도는 높습니다.
