광주지방법원 2025타경33679. 광주 남구 봉선동 1145-9 소재 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 명칭은 정희정다가구주택이고, 건물 외벽 표시는 태은스위트빌 A동입니다. 감정 이용상태는 1층 주차장·계단실, 2~4층은 각층 다가구주택 4가구, 그리고 창고입니다. 겉으로 보면 감정가 698,272,800원에서 한 번 유찰되어 최저가가 488,791,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 다가구는 ‘가격 할인’보다 누가 살고 있고, 어떤 보증금이 남는지가 먼저입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.15 을구 21번 능주농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그 이전입니다. 등기부에는 과거 전세권·임차권등기·근저당권이 배당 순위에 올라 있고, 현황조사와 매각물건명세서상 전입일이 말소기준보다 빠른 점유자도 확인됩니다. 보증금이 특정되지 않은 선순위 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야지, 단정적으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1145-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 주차장·계단실 · 2∼4층 각층 다가구주택 4가구 · 창고 |
| 소유자 | 고광일 (2007.06.22 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 698,272,800원 / 488,791,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 능주농업협동조합 / 272,970,445원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 비고 | 일괄매각(제시외 건물 포함). 등기사항증명서 및 일반건축물대장상 명칭은 정희정다가구주택, 건물 외벽 표시는 태은스위트빌 A동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전의 점유가 핵심
말소기준은 2022.06.15 능주농업협동조합 근저당권입니다. 2025년에 붙은 가압류들과 2025.08.26 경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.06.15 이전의 전입·임차권등기·전세권은 배당과 인수 여부를 따로 보아야 합니다. 특히 구홍영, 고용님, 박지광, 한승학은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험으로 분류해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상이 많다
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 명의 기준으로 확인되는 임차·점유 관계는 15건입니다. 이 중 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금이 특정되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 확정일자와 배당요구가 확인된 임차권등기는 우선변제권 행사 가능성이 있는 별도 그룹입니다.
| 성명 | 사용·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구홍영 | 알수없음 | 2018.01.31 / - | 미상 | - | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고용님 | 알수없음 | 2017.03.07 / - | 미상 | 2025.10.23 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지광 | 알수없음 | 2020.09.01 / - | 미상 | - | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한승학 | 알수없음 | 2021.08.23 / - | 미상 | - | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 없음 |
| HEWA GAMAGE VIDURANGA SANDARUWAN | 알수없음 | 2024.06.13 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| PHANDI GAMAGE CHINTHAKA NIROSHAN | 알수없음 | 2024.06.20 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ELVITIGALAGE NIPUN DINUSHKA | 알수없음 | 2025.07.25 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| RATHNAYAKA MUDIYANSELA CHANDIKA SURESH | 알수없음 | 2024.06.28 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| UDUWELLA DURAGE SANKA MADUSHAN KUMARA | 알수없음 | 2024.06.28 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUNASEKARA ARACHCHIGE LAKSHITHA UDAYA | 알수없음 | 2024.05.27 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HETTI ARACHCHI KANKANAMGE CHINTHAKA | 알수없음 | 2025.07.03 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강주연 | 주거(임차권등기) · 2층중 도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ 각 | 2004.05.20 / 2004.05.20 | 21,000,000원 | 2005.07.22 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
| 김성현 | 주거(임차권등기) · 3층 중 도면표시 북동측 부분 | 2005.08.11 / 2005.08.18 | 21,000,000원 | 2005.09.02 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
| 정영철 | 주거(임차권등기) · 4층중 도면포시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ 각 | 2003.01.22 / 2004.01.15 | 20,000,000원 | 2006.03.02 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
| 이태승 | 주거(임차권등기) · 4층 402호 33㎡ | 2004.03.03 / 2004.03.03 | 20,000,000원 | 2006.06.07 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 488,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,287,910원 |
| 1. 임차인 강주연 보증금 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 1. 임차인 김성현 보증금 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 1. 임차인 정영철 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 임차인 이태승 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 오경민 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 하상심 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 김신득 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 능주농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 16,503,090원 |
| 8. 을구 15번 근저당권 · 박종필 | 36,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 16번 근저당권 · 나영숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 19번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 21번 근저당권 · 능주농업협동조합 | 252,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 10번 가압류 · 주식회사광주은행 | 16,727,759원 | 0원 |
| 14. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 7,017,373원 | 0원 |
| 15. 갑구 13번 가압류 · 능주농업협동조합 | 60,686,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 488,791,000원 기준 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있으며, 보증금 미상 선순위 점유자의 실제 임대차 내용은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 라인하이츠아파트 서측 인근. 부근은 단독주택, 다가구주택, 종교시설, 공동주택 등으로 형성된 주택지대이며 인근에 판매시설·일반음식점 등 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일은 2002.11.18입니다. 외벽은 드라이비트, 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 구홍영, 고용님, 박지광, 한승학은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 임차권등기 배당 확인. 강주연 21,000,000원, 김성현 21,000,000원, 정영철 20,000,000원, 이태승 20,000,000원이 배당표에 반영되어 있습니다. 실제 배당과 말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권·근저당 선순위 검토. 오경민 25,000,000원, 하상심 20,000,000원 및 선순위 근저당들이 배당표에 올라 있습니다. 말소·소멸 관계를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 외국인 명의 점유자 다수가 현황조사에 나타납니다. 후순위 전입자는 대항력이 없더라도 명도 일정과 실제 거주 여부가 비용으로 연결될 수 있습니다.
- 입찰가 착시 경계. 1회 유찰로 최저가가 488,791,000원까지 내려왔지만, 현재 회차 미배당이 493,428,157원입니다. 할인율보다 권리·점유 불확실성을 먼저 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 신고·배당요구 자료, 현장 호실별 점유를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다가구주택입니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 있고, 배당표상 미배당도 493,428,157원에 이릅니다. 배당표의 매수인 인수 산정액이 0원이라고 해도, 보증금 미상 선순위 점유자의 실제 임대차가 확인되지 않으면 실질취득가는 488,791,000원+미상입니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인 전에는 공격적으로 들어갈 물건이 아닙니다.