광주지방법원 2025타경33687. 광주 남구 임암동 893 제1동 1층 106호 물건입니다. 데이터상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 소매점(공실)로 확인됩니다. 본건은 효천역 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2020년 1월 3일 설정된 서창농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 8월 27일 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 제시된 권리는 말소기준 근저당권과 경매개시결정입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 표면상 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

임차인 없음. 대항력 있는 임차인, 우선변제권 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 현장 점유 상태와 전입·사업자등록 여부는 별도 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그래도 담보 부족 발생

현재 회차 최저매각가는 358,400,000원입니다. 감정가 512,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 수준까지 내려온 금액입니다. 그러나 이 금액으로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,817,600원을 제외한 배당 가능액은 서창농업협동조합 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 380,400,000원 기준 27,817,600원의 미배당이 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)

현재 회차 기준 신청채권자 청구액 321,096,741원은 배당 가정액 352,582,400원으로 충족됩니다. 다만 근저당 채권최고액 380,400,000원 기준으로는 27,817,600원 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 소매점(공실)입니다. 내부 마감 상태와 즉시 영업 가능 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 106호이며 급배수설비, 소방설비, 위생설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 도로·계획. 동측 왕복 8차로 도로, 서측 왕복 2차선 도로 및 보행자도로에 각각 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자, 사업자등록, 전입 여부를 확인해야 합니다.
• 공실 비용. 소매점 공실은 낙찰 직후 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 관리비, 공용부분 부담, 원상복구 비용을 별도 반영하세요.
• 응찰가 기준. 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고, 임대료 환산가와 주변 공실률을 기준으로 상한가를 잡아야 합니다.
• 배당 구조. 현재 최저가 가정에서도 근저당 채권최고액 기준 미배당 27,817,600원이 생깁니다. 후속 회차로 갈수록 미배당 폭이 확대됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전 반드시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 판단은 공실 수익성

이 물건은 권리 인수만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원, 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 낙찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 상가를 얼마에 사서 얼마에 운영할 수 있느냐입니다. 현재 최저가 358,400,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 임대수익으로 재검산해야 할 물건입니다.