광주지방법원 2025타경33687. 광주 남구 임암동, 효천역 남측 인근에 있는 1층 106호 구분건물입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점(공실)이며, 주변에는 근린생활시설과 오피스텔이 자리한 노선 상가지대가 형성되어 있습니다. 등기부상 소유자는 김영실, 채무자 역시 김영실입니다. 2020년 1월 3일 설정된 서창농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이 금융기관이 2025년 8월 27일 임의경매를 신청한 구조입니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 512,000,000원에서 최저매각가 229,376,000원까지 하락했으니 외형상 낙찰 진입금액이 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용으로 이용되는 1층 소매점입니다. 공실 상태와 상권, 내부 마감, 임대수요에 따라 적정 매입가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가의 44.8%라는 숫자는 시세의 44.8%라는 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

말소기준권리는 2020년 1월 3일 서창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 380,400,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

2019년에는 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌지만, 같은 해 12월 신탁재산 귀속과 함께 신탁등기가 말소되었습니다. 현재 등기상 단독소유자는 김영실입니다. 따라서 과거 신탁이 있었다는 사실만으로 현재 유효한 신탁권리의 인수를 전제할 상황은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

이 사건의 감정가는 512,000,000원이고, 현재 최저매각가는 229,376,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 최저가 비율이 44.8%까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 상가의 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 확정된 향후 매각기일이나 실제 낙찰가격이 아닙니다.

특히 감정평가의 건물 구조 설명에는 내벽과 바닥이 “없음”으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태를 확인하여 사용·임대에 필요한 마감이나 설비 공사가 있는지 점검해야 합니다. 감정상 공실이라는 사정도 임대수익이 확보되어 있다는 뜻과는 반대입니다.

③ 예상배당표 (매각가 229,376,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,011,264원을 제외한 225,364,736원이 서창농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 155,035,264원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 321,096,741원으로, 근저당 채권최고액 380,400,000원과 다릅니다. 위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이므로 실제 채권계산서와 배당순위에 따라 확정 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 추가로 진행되면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 반면 현재 확인된 등기권리와 배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 이유만으로 시장가치 대비 수익성이 높아지는 것은 아닙니다. 추가 유찰 이후에도 적정 상가 시세와 임대수익 검증은 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설과 오피스텔이 분포하며, 노선 상가지대로서 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로 접근. 동측 왕복 8차로 도로와 서측 왕복 2차선 도로 및 보행자도로에 접합니다. 대로변 입지 자체와 별개로 실제 점포 출입구, 보행 동선과 고객 접근 편의성을 확인해야 합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되었습니다.
• 건물 구조. 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조 건물의 1층 106호입니다. 외벽은 화강석·인조석 판재 및 드라이비트 등으로 구성되고, 창호는 강화유리창호입니다.
• 설비. 급배수설비, 소방설비, 위생설비, 승강기 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다. 점포 내부의 실제 설비 가동상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 사다리형 상업용 건부지이며, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역에 해당합니다. 보행자전용도로 및 중로2류 접합 사항도 기재되어 있습니다.
• 임대·환금성. 감정상 소매점 공실이고 임대관계는 미상입니다. 임대료와 실거래 수준이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가를 적정 시장가격이나 환금성이 확보된 매입가격으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 대지 용도 표기와 집합건물 106호 기재를 대조하고, 매각대상 구분건물·대지권의 범위와 면적을 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정상 공실이라고 해서 현재도 공실이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 사업자등록, 상가 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2020.01.03 서창농업협동조합 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해 인수권리 유무를 확인하세요.
• 실거래가 검증. 임암동 인근 유사 규모·용도 점포의 최근 실제 매매 사례를 확인하고, 현재 최저가 229,376,000원이 시장가격 이하인지 별도로 평가하세요.
• 임대수익 검증. 주변 점포의 임대보증금·월 임대료·공실 상황을 확인한 뒤 공실 기간과 비용을 반영한 수익성을 계산하세요.
• 내부 상태 확인. 내벽·바닥이 없다고 기재된 부분의 실제 상태를 확인하고, 영업 또는 임대에 필요한 시설공사와 마감비용을 점검하세요.
• 관리비·세금 점검. 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 관리비와 당해세, 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 입찰가격 결정. 3회 유찰이라는 사실 자체를 매수 근거로 삼지 말고, 실제 시장가격·임대수익·명도 및 공사비용을 반영한 입찰 상한을 별도로 정하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “44.8%는 감정가 대비 비율이지, 시세 할인율이 아니다”

광주지방법원 2025타경33687은 감정가 512,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가 229,376,000원에 이른 사건입니다. 권리구조 자체는 상대적으로 단순합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 확인되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 감정상 공실인 1층 소매점이고 임대관계가 확인되지 않았습니다. 3회 유찰이라는 이력도 가격만 보고 접근하기보다 시장의 수요와 물건 상태를 더 꼼꼼히 검토해야 할 이유입니다. 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 이상 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 가격 매력은 미검증이라는 것입니다. 점유관계와 매각대상 범위를 확정하고, 실거래가격·임대수요·내부 공사비까지 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락만으로 입찰을 권하기 어려운 공실 상가 물건입니다.