광주지방법원 2025타경33802. 광주 남구 임암동 893 제1동 1층 111호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정 이용상태는 인접 112호와 벽체 구분 없이 일체로 식당(나주곰탕)으로 이용 중입니다. 최저매각가는 184,576,000원으로 감정가 515,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 단, 낮은 최저가만으로 판단하기에는 점유와 물리적 구분 문제가 큽니다.
말소기준은 2019.12.06 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김형성의 전세권 15,000,000원과 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김형성은 111호와 112호를 대상으로 점유·사용하는 것으로 보이고, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 15,000,000원을 단정적으로 인수한다고 볼 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 명도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 임암동 893 1동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 인접 112호와 일체로 식당(나주곰탕) 이용 중 |
| 소유자 | 김미정 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 184,576,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 239,015,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.06 주식회사광주은행 근저당권입니다. 김형성의 전세권은 2024.06.04 접수로 말소기준보다 늦고, 배당표상 예상배당도 0원입니다. 등기 순위만 보면 낙찰자가 전세권 자체를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형성 | 111호,112호 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2025.09.29 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 · 전세권은 말소기준 이후 |
실제 임차인은 1명으로 보입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 전세권은 말소기준 이후라 소멸 대상이지만, 111호와 112호를 함께 쓰는 현재 이용상태 때문에 인도 범위와 원상 구분은 별도 확인이 필요합니다.
③ 112호 일체 이용 — 이 사건의 진짜 함정
매각물건명세서 비고에 따르면 본건 건물은 인접한 타인소유 112호와 구분 벽체 없이 일체로 이용 중이며, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정합니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 111호인데, 현장에서는 112호와 한 덩어리처럼 쓰이는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,384,064원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 181,191,936원 | 미배당 발생 |
| 2. 전세권 · 김형성 | 15,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부와 112호 일체 이용 상태는 금액표에 바로 반영되지 않는 실무 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남측 인근에 위치하며, 주변은 점포·사무실·나지 등이 있는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장과 효천역이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 111호이나 인접 112호와 일체로 식당(나주곰탕)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층으로, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·E/V 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 상업용건물부지이고, 동측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로 접합, 중로2류 접합, 도시개발구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호와의 물리적 경계 확인. 벽체 없이 일체 이용 중이므로 111호만 단독 점유·사용 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 대항력 확인. 김형성의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 전입세대열람과 상가건물 임대차 관련 자료 확인이 필요합니다.
- 명도 비용 반영. 보증금 15,000,000원 전세권은 소멸 대상이나, 점유 이전과 영업시설 정리 비용은 별도일 수 있습니다.
- 입찰가 상한 보수화. 현재 최저가 184,576,000원은 감정가 대비 낮지만, 분리공사·경계분쟁·명도 지연 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “쓸 수 있는 111호인지”가 먼저
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 184,576,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 111호와 112호가 벽체 없이 하나의 식당으로 쓰이고 있다는 사실입니다. 권리표상 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 전입 미상 점유자와 물리적 구분 문제는 그대로 남습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 사용성은 보류. 현장·점유·경계 확인 전에는 낮은 최저가만으로 후하게 볼 수 없는 물건입니다.
