광주지방법원 2025타경33802. 광주 남구 임암동 893, 제1동 1층 111호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 인접 112호와 일체로 사용하는 식당(나주곰탕)입니다. 감정가 515,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,661,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 광주은행이고 청구액은 239,015,436원입니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 12월 6일 광주은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤인 2024년 6월 4일 김형성의 전세권 15,000,000원이 설정됐고, 2025년 9월 5일 광주은행이 임의경매를 개시했습니다. 따라서 등기된 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 김형성은 실제 점유 임차인으로도 조사되어 있고 전입신고일이 확인되지 않아, 임차권의 대항력 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33802 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 임암동 893 1동 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1동 1층 제111호 · 인접 112호와 일체로 식당(나주곰탕) 이용 |
| 소유자 | 김미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 147,661,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 239,015,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘점유 임차관계’ 확인이 중요
말소기준은 2019.12.06. 광주은행 근저당권입니다. 2024.06.04. 설정된 김형성의 전세권은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 같은 김형성이 111호·112호를 점유하는 임차인으로 조사됐고 전입신고일이 확인되지 않아, 임차인 대항력은 미상입니다. 따라서 “등기 전세권이 소멸하니 임차 문제도 완전히 끝난다”고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형성 | 111호, 112호 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2025.09.29 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확정 전 배당표상 0원 |
③ 구조상 핵심 — 111호와 타인 소유 112호가 벽 없이 하나로 사용
매각물건명세서에는 본건 111호가 인접한 타인 소유 112호와 구분 벽체 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 감정평가 역시 111호와 112호를 합쳐 식당(나주곰탕)으로 사용하고 있다고 확인합니다. 따라서 본건의 위치는 건축물현황도 등을 기준으로 특정된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,254원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 144,793,746원 |
| 2. 전세권 · 김형성 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 375,000,000원 중 예상 배당은 144,793,746원이며, 미배당액은 230,206,254원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 147,661,000원 | 28.67% | 144,793,746원 | 230,206,254원 |
| 6회 유찰 시 | 118,128,800원 | 22.94% | 115,674,997원 | 259,325,003원 |
| 7회 유찰 시 | 94,503,040원 | 18.35% | 92,401,985원 | 282,598,015원 |
현재 최저가는 감정가의 28.67%지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 사실은 가격 할인과 동시에 시장에서 반복적으로 낙찰되지 않았다는 결과이기도 합니다. 이 사건은 할인율보다 111호·112호의 일체 사용과 임차인의 대항력 미상을 먼저 해소해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 효천역 남측 인근이며 주변은 점포·사무실·나지 등이 있는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장과 효천역이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 제1동 1층 111호로, 인접 112호와 일체로 식당(나주곰탕)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용건물부지이며 동측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며 보행자전용도로와 중로2류에 접합합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 111호 경계 확인. 112호와 구분 벽체 없이 일체 사용 중이므로 건축물현황도와 현장을 대조해 경계·출입·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 112호 관계 확인. 112호는 타인 소유입니다. 현재 식당 영업이 두 호실을 함께 사용하고 있으므로 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 김형성 대항력 확인. 보증금 15,000,000원·월세 800,000원, 배당요구 2025.09.29이지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 전세권과 임차권 분리 검토. 등기된 전세권은 후순위라 소멸하지만 실제 임차인의 점유·대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 28.67%라는 할인율만 있고 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘호실 경계와 임차관계’가 먼저다
515,000,000원이던 감정가가 5회 유찰 끝에 147,661,000원까지 내려온 것은 강한 숫자입니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 28.67%라는 비율만으로 저평가라고 말할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 111호가 타인 소유 112호와 벽체 없이 하나의 식당으로 사용되고 있다는 점, 그리고 보증금 15,000,000원의 실제 임차인 김형성에 대해 대항력을 확정할 수 없다는 점입니다.
등기 순위만 보면 광주은행 근저당이 말소기준이고 후순위 전세권은 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기부만 깨끗하게 읽고 끝낼 유형이 아닙니다. 계산상 인수 0원은 맞지만, 현장 점유와 임차 대항력 확인이 끝나기 전까지는 실질 인수위험을 0으로 단정하지 않는 것이 안전합니다. 따라서 결론은 “5회 유찰이라 싸다”가 아니라, 경계·점유·임차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단할 물건입니다.
