광주지방법원 2025타경33844. 전라남도 나주시 동강면 월양리 252의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 동.식물관련시설(인삼재배사) 부지입니다. 토지는 지목 전, 면적 1,007㎡이며 생산관리지역에 속합니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2021.08.03입니다.
권리 구조의 출발점은 2021.08.06 설정된 나주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고 채무자는 모은희입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤이어 설정된 가압류들과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 배당 후 임차보증금을 따로 인수하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33844 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 동강면 월양리 252 · 전라남도 나주시 동강면 동강로 613-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동.식물관련시설(인삼재배사) 부지 |
| 토지 | 1,007㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2021.08.03 |
| 소유자 | 모은희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 767,588,000원 / 220,084,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 256,713,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.08.06 나주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 롯데카드 주식회사, 농업협동조합중앙회, 전남신용보증재단, 신한카드 주식회사, 농협은행 주식회사, 주식회사 리드코프의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.07.31 경매개시결정은 2025.07.28 취하로 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.09.15 접수됐습니다.
② 이 물건의 핵심 — 가격보다 먼저 농취증·현물 확인
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 기계·기구가 포함됩니다. 목록 1·3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 입찰 전 이 요건을 충족할 수 있는지 확인하는 것이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,881,176원 |
| 을구 1번 근저당권 · 나주축산업협동조합 | 384,000,000원 | 216,202,824원 |
| 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,429,022원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 | 113,288,392원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,459,097원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남신용보증재단 | 70,682,374원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,903,172원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,167,975원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,245,907원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 리드코프 | 23,761,222원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 821,937,161원 중 216,202,824원이 배당되고, 미배당은 605,734,337원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 220,084,000원 | 216,202,824원 | 605,734,337원 |
| 6회 유찰 시 | 176,067,200원 | 172,802,259원 | 649,134,902원 |
| 7회 유찰 시 | 140,853,760원 | 138,081,807원 | 683,855,354원 |
신청채권 청구액은 256,713,130원입니다. 현재 회차의 신청채권자 예상배당은 216,202,824원으로 전액 충족되지 않고, 6회·7회 유찰 시 예상배당은 각각 172,802,259원·138,081,807원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동강면행정복지센터 북동측 인근으로, 농촌주택·판매시설·농업용창고·농경지 등이 형성된 농촌지역입니다.
- 교통. 인근 국도 등 간선도로와 접근이 용이하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 전, 1,007㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 10,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시설. 일반적인 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3 토지는 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 기계·기구 현물 대조. 냉각기 일부 약 3ea 소재불명, 온풍기 일부 소재불명·부품 철거, LED 조명 일부 확인 불가 상태를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 전기계량기. 조사시점 목록 2·4 건물의 전기계량기가 철거된 상태이므로 사용 재개에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 차량 진·출입. 후면 월양리 252-10번지와 상호간 토지 사용이 불가피할 것으로 조사된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리. 말소기준 이후 가압류는 소멸하고 임차인은 없지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득조건과 현물’이 승부처
이 사건은 권리 자체보다 부동산의 성격과 매각조건이 더 중요합니다. 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 반면 5회 유찰 끝에 최저가가 220,084,000원까지 내려온 상태이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 있습니다. 여기에 인삼재배설비 일부 소재불명·부품 철거, 건물 전기계량기 철거, 인접 토지와의 차량 진·출입 문제가 함께 존재합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 취득 절차와 현물 확인 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
