한 줄 평 근저당·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 인수 0원 구조입니다. 다만 일반 주거용 경매가 아니라 동·식물관련시설(인삼재배사) + 토지 + 기계·기구 포함 물건입니다. 낮아진 최저가는 매력 요소지만, 농지취득자격증명·기계 상태·환금성이 낙찰 전 핵심 검토사항입니다.
감정가
767,588,000원
평가액
최저가
343,880,000원
감정가 45%
실질취득
343,880,000원
인수액 0원
핵심지표
3회 유찰
특수용도 확인
광주지방법원 2025타경33844. 나주시 동강면 월양리 252 소재 동·식물관련시설(인삼재배사) 부지와 건물, 기계·기구가 함께 매각되는 일괄매각 물건입니다. 소유자는 모은희 씨이며, 2021년 설정된 나주축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 낙찰 후 바로 비교 가능한 시장이 아닙니다. 생산관리지역 농지 위 시설, 인삼재배 설비, 일부 기계 소재불명 문제가 있어 권리보다 현장성과 사업성 판단이 중요한 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 동강면 월양리 252 전라남도 나주시 동강면 동강로 613-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(인삼재배사) |
| 소유자 | 모은희 |
| 토지 | 전 1,007㎡ · 생산관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 767,588,000원 / 343,880,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 나주축산업협동조합 / 256,713,130원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2021.08.06 설정된 나주축산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 롯데카드, 농업협동조합중앙회, 전남신용보증재단, 신한카드, 농협은행, 리드코프 등의 가압류와 2025타경33844 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 특수물건 분석 — 가격보다 현장 확인
- 시설. 일반철골구조 판넬지붕 단층 인삼재배사로 2021.08.03 사용승인.
- 기계 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계·기구 인삼재배설비 1식 포함.
- 주의. 냉각기 일부(약 3ea), 온풍기 1ea, 일부 LED 조명은 소재 확인이 어렵거나 부품 철거 상태로 조사됨.
- 농지. 목록 1,3 토지는 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있음.
③ 예상배당표 (매각가 343,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,614,320원 |
| 1. 근저당 · 나주축산업협동조합 | 384,000,000원 | 338,265,680원 |
| 2~10. 가압류 다수 | 437,937,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 821,937,161원 대비 낙찰대금이 부족해 후순위 가압류는 배당받지 못하는 구조입니다. 매수인은 배당 부족분을 인수하지 않습니다.
매각대금 배분 (3회 유찰 후 343,880,000원)
회차별 가격 변화
유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 특수용도 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리상 인수금액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 전 핵심 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 인삼재배시설의 실제 운영 가능성, 기계 상태, 농지취득자격증명, 진입로 사용 관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동강면행정복지센터 북동측 인근 농촌지역으로 농촌주택·판매시설·농업용창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 인근 국도 등 간선도로 접근은 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 부동산 대비 매수층이 제한적인 농업시설 물건으로 사업 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출 요건과 발급 가능 여부를 사전에 확인하세요.
- 기계 상태. 감정 목록과 실제 현장 설비 수량 차이를 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계 포함 범위를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 현장 접근. 인접 토지와 차량 진출입 관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 특수하다”
이 사건은 권리분석만 보면 명확합니다. 근저당 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 일반 부동산처럼 시세 비교로 판단할 물건은 아닙니다. 인삼재배사라는 용도, 포함 기계의 실제 가치, 농지 요건, 매수층의 제한이 낙찰 이후 결과를 좌우합니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 좋은 경매는 낮은 가격이 아니라 내가 활용 가능한 물건인지 확인하는 것에서 시작됩니다.