광주지방법원 2025타경33949. 광산구 도산동 숲안애빌리지 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 매각물건명세서 비고도 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 소유자는 공준규·서한나 각 2분의 1 공유자이며, 2019.07.05 거래가 230,400,000원에 취득한 뒤, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인 고은아의 보증금 10,000,000원과 차임 750,000원은 확인되지만 전입신고가 2023.06.02로 말소기준권리 2019.07.05보다 늦어 대항력은 없습니다. 둘째, 현재 최저가는 실거래 평균 대비 낮지만, 등기 흐름에 2018년 나주신용협동조합 공동담보권과 2019년 일부포기 말소가 함께 나타납니다. 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 보지만, 입찰 전에는 공동담보 말소 범위와 등기 원본을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 814-15 숲안애빌리지 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 공준규 2분의 1 · 서한나 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 150,000,307원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2019.07.05 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 공준규 지분에 대한 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.04.30 나주신용협동조합 근저당권 2건은 2019.07.05 일부포기 말소 기재가 있으나, 동일 등기 흐름 안에서 선순위 공동담보로도 표시됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가가 낮다”로 끝낼 물건이 아니라, 선순위 공동담보권이 본 호수에서 완전히 말소되었는지를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은아 | 304호 | 10,000,000원 | 750,000원 | 2023.06.02 / 2023.06.02 | 2025.12.10 | 대항력 없음 |
임차인은 고은아 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2023.06.02이고, 말소기준권리인 2019.07.05 근저당권보다 늦습니다. 따라서 매수인이 보증금 10,000,000원을 인수하는 구조가 아니라, 배당절차 안에서 처리될 임차인으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 실거래의 62.4%
숲안애빌리지의 면적 84.34㎡ 실거래는 7건이고, 평균은 229,000,000원입니다. 현재 최저매각가 142,800,000원은 이 평균의 62.4%입니다. 다만 표본 안에서도 최저 170,000,000원부터 최고 295,000,000원까지 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.34㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 84.34㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.05 | 84.34㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.09 | 84.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 84.34㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.09 | 84.34㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 84.34㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.34㎡ | 7건 | 229,000,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차는 실거래 평균 대비 할인폭이 큽니다. 그러나 숲안애빌리지는 총 24세대로 표본이 적고, 실거래 편차도 큽니다. 2026.03의 295,000,000원 한 건이 평균을 끌어올리는 효과도 있으므로, 단순 평균보다 최저 170,000,000원과 감정가 204,000,000원 사이의 범위를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 962,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 2,678,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 177,100,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,323,251원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 | 104,394,838원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 강진완도축산업협동조합 | 9,129,244원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사신한은행 | 17,071,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,955,018,496원 중 예상배당은 140,000,800원이고, 미배당은 3,815,017,696원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 신청채권자 회수는 아직 어렵다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 3,815,017,696원 | 불충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 3,857,257,776원 | 불충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 3,886,705,992원 | 불충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 미개발지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 중 3층 304호입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이고 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 665,200원/㎡입니다.
- 환금성. 숲안애빌리지는 총 24세대, 사용승인일 2018.01.12입니다. 소규모 단지라 거래 표본이 적고 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2018년 나주신용협동조합 공동담보권 2건과 2019년 일부포기 말소 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 고은아의 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도명령·명도 협의는 별도 절차로 예상해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 142,800,000원은 평균 실거래 대비 낮지만, 실거래 최저 170,000,000원과 감정가 204,000,000원을 함께 놓고 보수적으로 산정해야 합니다.
- 소규모 단지 리스크. 총 24세대라 거래가 많지 않습니다. 환금성은 대단지보다 낮게 보는 것이 안전합니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인은 보이지만, 권리 원본 확인이 먼저다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가가 실거래 평균의 62.4%이고, 확인된 임차인은 말소기준권리 이후 전입이라 보증금 인수형 물건이 아닙니다. 그러나 배당구조와 등기 흐름은 가볍지 않습니다. 특히 2018년 공동담보권과 2019년 일부포기 말소가 함께 나타나는 지점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심입니다. 결론은 가격은 매력권, 권리 원본 대조 전에는 보류입니다.
