광주지방법원 2025타경33963. 광주광역시 북구 오치동 978-10 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 임의경매입니다. 감정가는 222,786,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 178,229,000원입니다. 이용상태는 주택이고, 토지는 제2종일반주거지역의 대지 121.2㎡입니다.

권리만 보면 임차인 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트형 표준 물건이 아니라 단독주택과 토지입니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 제시외 건물 포함 및 정확한 경계 및 면적은 측량을 요함으로 조사되어 있습니다. 즉, 등기상 권리보다 현장 경계·건물 범위·제시외 부분 확인이 낙찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 없음, 인수액 0원

임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 과거 경매개시결정·가처분·근저당 및 그 말소 내역이 섞여 있어, 입찰 전 최신 등기부 원본과 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.

② 감정가와 회차별 가격 — 1회 유찰 후 80%

현재 최저매각가는 178,229,000원으로 감정가 222,786,000원의 80%입니다. 다음 회차 시나리오상 2회 유찰 시 142,583,200원, 3회 유찰 시 114,066,560원까지 내려가는 구조입니다. 다만 임차인 인수액이 없는 만큼 실질취득 기준은 각 회차 낙찰가와 같습니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,229,000원 가정)

채권총액 373,216,575원 중 채권자 배당액은 174,933,794원, 미배당은 198,282,781원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 현장·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 북구 오치동 소재 “용봉중학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근은 가능하나 불편시되며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됩니다.
• 이용상태. 주택으로 이용중입니다.
• 구조. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계·면적 확인. 정확한 경계 및 면적은 측량을 요하는 것으로 조사됐으므로, 입찰 전 현장 경계와 측량 가능성을 점검해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치, 구조, 사용 가능성, 철거·보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로 접근성. 차량접근 가능하나 불편시된다는 감정 의견이 있으므로, 실제 진입로 폭과 주차 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 없음 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 단독주택은 실제 점유자와 전입세대 열람 확인이 중요합니다.
• 배당 여력. 현재 회차에서도 소유자 교부액은 0원이고 미배당이 발생합니다. 명도 협상 여지는 가격과 별도로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 물건성 확인”

광주 오치동 978-10 물건은 임차인 없음, 매수인 인수액 0원이라는 점에서 권리상 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 단독주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 정확한 경계 및 면적은 측량을 요하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 권리분석은 통과 가능, 현장·측량·제시외 확인은 필수. 가격 판단은 그 다음입니다.