광주지방법원 2025타경33990. 광주광역시 서구 양동 367-65의 단독주택과 토지가 일괄 대상입니다. 토지는 159.0㎡이고, 감정평가상 주건물은 시멘트벽돌조 2층 주택, 별도 건물은 변소·창고로 이용 중입니다. 감정가는 200,127,520원, 현재 최저매각가는 140,090,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다.
권리의 기준점은 1999.04.07. 비아농업협동조합 근저당권 35,000,000원입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 장강래 가압류 16,627,200원, 이갑식 가압류 50,000,000원, 그리고 2025.10.02. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입자 6명 역시 가장 이른 전입일이 2005.09.07.로 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33990 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 양동 367-65 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 159.0㎡ |
| 이용상태 | 주택 · 변소 · 창고 |
| 소유자 | 전진호 |
| 감정가 / 최저가 | 200,127,520원 / 140,090,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 69,616,438원 |
| 입찰기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 기준
현재 권리분석의 핵심은 을구 4번 비아농업협동조합 근저당권입니다. 1999.04.07. 설정됐고 채권최고액은 35,000,000원입니다. 이후의 장강래 가압류와 이갑식 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년 이전의 가압류·근저당과 과거 경매 관련 등기 가운데 다수는 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다.
② 전입자 6명 — 대항력은 없지만 명도 상태는 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉순 | 2007.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강이봉 | 2013.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 민광홍 | 2007.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김순덕 | 2019.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김은희 | 2015.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박해윤 | 2005.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
실제 임차관계로 확인되는 인원은 6명이며 보증기관 승계 신고는 없습니다. 전입일만 보면 모두 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·사용부분과 배당요구 여부는 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자별 명도 상황과 배당관계는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 기준은 없다
감정가는 200,127,520원이고, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 140,090,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 단독주택과 토지는 토지 위치·접면·건물 상태에 따라 개별성이 크므로 현재 가격의 적정성은 현장과 별도 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,761,260원 |
| 2. 근저당 · 비아농업협동조합 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 가압류 · 장강래 | 16,627,200원 | 16,627,200원 |
| 4. 가압류 · 이갑식 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이갑식 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,701,540원 |
현재 계산상 확인된 채권 101,627,200원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 35,701,540원입니다. 다만 현재 강제경매개시결정의 별도 채권액은 배당 계산에 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 양동 소재 발산교 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 아파트 단지가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 대 159.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 429,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물. 주건물은 시멘트벽돌조 슬래브 및 기와식강판지붕 2층 주택이며, 별도 단층 건물은 변소·창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 실점유 확인. 김봉순·강이봉·민광홍·김순덕·김은희·박해윤의 현재 실제 점유 여부와 사용부분을 현황에서 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 대항력은 없지만 각 전입자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 명도·배당 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 경매 채권 확인. 사건 청구액은 69,616,438원이고, 강제경매개시결정의 채권액은 배당 추정에 별도로 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 최저가 140,090,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장가를 비교하세요.
- 도로·현황 확인. 토지 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 차량 진입과 실제 도로 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉽게 낙찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 1999.04.07. 비아농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 전입자 6명도 모두 그 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 현재 회차에서 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 정리된 구조입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유 상태가 확인되지 않았고, 가격을 검증할 최근 실거래 기준도 없습니다. 최저가는 이미 감정가의 70%인 140,090,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘싸다’고 볼 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 명확, 가격과 명도는 확인 필요. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
