광주지방법원 2025타경33990. 광주광역시 서구 양동 367-65 소재 단독주택과 토지입니다. 토지는 대지 159.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 429,400원/㎡이고, 감정 이용상태는 주택 및 변소·창고입니다. 현재 최저매각가는 140,090,000원으로 감정가 200,127,520원 대비 1회 유찰된 가격입니다.
권리의 기준점은 1999.04.07 비아농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기 이력이 길고, 여러 차례 가압류·경매개시·압류·말소가 반복되어 있습니다. 배당계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 등기부 원본에서 말소 여부와 현재 유효 권리를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33990 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 양동 367-65 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 전진호 |
| 토지 | 대 · 159.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 429,400원/㎡ |
| 감정 이용상태 | 주택, 변소, 창고 |
| 감정가 / 최저가 | 200,127,520원 / 140,090,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이갑식 / 69,616,438원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 1999.04.07 근저당
말소기준권리는 1999.04.07 비아농업협동조합 근저당권 35,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위로 보이는 한국주택은행 근저당, 광주농업협동조합 근저당, 1996~1999년 가압류 기록은 말소 기록이 함께 확인됩니다.
② 점유자 6명 — 전입은 기준 이후, 보증금은 확인 필요
확인된 전입자는 김봉순, 강이봉, 민광홍, 김순덕, 김은희, 박해윤 총 6명입니다. 모두 말소기준일인 1999.04.07 이후 전입으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리 인수보다 점유관계·임대차관계·명도 난도를 직접 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉순 | 2007.02.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강이봉 | 2013.11.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민광홍 | 2007.02.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순덕 | 2019.11.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은희 | 2015.09.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박해윤 | 2005.09.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,761,260원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 | 3,474,912원 | 3,474,912원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,182,000원 | 1,182,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 윤유량 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 비아농업협동조합 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 홍순자 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 장강래 | 16,627,200원 | 16,627,200원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서광주농업협동조합 | 1,097,605원 | 1,097,605원 |
| 갑구 16번 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 7,077,786원 | 7,077,786원 |
| 갑구 17번 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 3,739,850원 | 3,739,850원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 광주농업협동조합 | 69,616,438원 | 31,329,387원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 비아농업협동조합 | 69,616,438원 | 0원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 69,616,438원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한동철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 이갑식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 33번 가압류 · 이갑식 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 664,848,667원, 채권자 총 배당 137,328,740원, 미배당 527,519,927원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 양동 소재 “발산교” 남측 인근입니다. 주위는 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 별도 부분은 변소·창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브 및 기와식강판지붕 2층 건물, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 전통상업보존구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입자 6명의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 무상거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 명세서·현황조사 원본 및 주민센터 전입세대 열람을 대조해야 합니다.
- 말소기준 전 권리 대조. 1999.04.07 전 권리 중 말소 기록이 있는 항목을 등기부 원본에서 직접 확인해야 합니다.
- 세금 우선차감. 국세·지방세 압류 기록이 있으므로 당해세 해당 여부와 체납 규모를 확인해야 합니다.
- 노후 단독주택 실사. 구조, 누수, 난방, 배수, 창고·변소 부분의 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 단독주택+토지이므로 매도 기간과 수요층이 제한될 수 있습니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 “점유·세금·원본대조”가 먼저
이 물건은 최저가가 140,090,000원까지 내려와 숫자만 보면 감정가 대비 낮아 보입니다. 하지만 채권자 미배당이 527,519,927원으로 크고, 전입자 6명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 국세·지방세 압류 기록에 따른 우선차감 가능성도 남아 있습니다.
결론은 명확합니다. 배당계산상 인수액은 0원이지만, 이 물건은 권리 깨끗형이 아니라 점유·세금·노후 단독주택 실사형입니다. 입찰 판단은 최저가 70%라는 숫자가 아니라, 실제 점유자 확인과 원본 권리 대조를 끝낸 뒤에 해야 합니다.
