광주지방법원 2025타경34027. 광주광역시 남구 진월동 500-7, 도로명주소 광주광역시 남구 화산로 23의 7층 703호 아파트입니다. 감정가 145,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 74,240,000원까지 내려왔습니다. 표면상 실질취득액은 최저가와 같은 74,240,000원입니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 이 사건은 권리 확인을 가볍게 넘길 수 없는 구조입니다. 말소기준권리는 2012.05.08 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후의 경매개시결정·압류·가등기·근저당권은 매각으로 소멸되는 흐름입니다. 다만 갑구 18번 가등기는 담보가등기로 표시되어 종류 확인 필요가 붙어 있고, 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 500-7 7층 703호 · 광주광역시 남구 화산로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 김한석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 74,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 82,849,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조, 단 확인 포인트 있음
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차보증금 인수, 보증기관 승계, 미상 점유자에 따른 보증금 인수 문제는 이 자료상 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
② 회차별 가격 — 낮아졌지만, 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 감정가 145,000,000원의 51.2%인 74,240,000원입니다. 다만 실거래 표본이 제공되지 않았으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서 가격 평가는 감정가 대비 하락률과 배당 시나리오까지만 봅니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 51.2% | 74,240,000원 | 387,212,991원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 59,392,000원 | 401,793,727원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 47,513,600원 | 413,458,316원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 82,849,996원입니다. 그러나 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 즉, 매각대금이 앞선 배당순위에서 소진되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,736,320원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 10,400,000원 | 10,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 49,400,000원 | 49,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 임문식 | 9,990,000원 | 9,990,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 가압류 · 임문식 | 25,000,000원 | 2,713,680원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 김옥진 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 24,965,961원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 염주새마을금고 | 15,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 63,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 81,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 22,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 15번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 4,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 16번 근저당권 · 박진성 | 15,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 23번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,760,710원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사에스제이대부 | 20,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 459,716,671원 중 총 배당은 72,503,680원, 미배당은 387,212,991원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영 전제입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 진월동 소재 광주효덕초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등으로 이루어진 주상혼용지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근 가능하고, 대중교통수단이 운행 중인 시가진 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 703호입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배와 타일붙임, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지로 아파트와 부대복리시설부지입니다. 남측 폭 5~6m 진입도로, 북측 왕복2차로 소로에 접합니다.
- 규제·공부. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 18번 가등기는 담보가등기로 표시되어 있고 종류 확인 필요가 붙어 있습니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 말소 여부와 성격을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 6건 있습니다. 당해세로 인정되면 배당 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 임차인 없음 확인. 자료상 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장 점유자와 전입·확정일자 자료는 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 시세 단정 금지. 실거래 표본이 없으므로 최저가 74,240,000원을 바로 “저가”로 단정하지 말고 인근 거래와 현장 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 물건은 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성이 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 소유자 교부 0원, 미배당 387,212,991원입니다. 신청채권자도 배당받지 못하는 구조이므로 취하·변경 가능성까지 일정 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “확인 생략”은 금물
이 사건의 가장 큰 장점은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 최저가 74,240,000원으로 낙찰되면 표면 실질취득액도 74,240,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 흡수하는 위험은 없습니다.
다만 이 물건은 확인형 입찰입니다. 갑구 18번 담보가등기 성격 확인, 국세·지방세 당해세 여부, 실거래 시세 확인이 모두 필요합니다. 감정가 대비 51.2%까지 낮아진 가격은 숫자상 매력적이지만, 제공 자료만으로 시세 대비 저가를 확정할 수는 없습니다. 결론은 인수는 가볍고, 확인 부담은 무겁다입니다.
