광주지방법원 2025타경34222. 광주 광산구 월곡동 한성1차아파트 103동 510호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 단지는 월곡초등학교 남측 인근의 아파트단지지대에 위치합니다. 이 물건의 말소기준은 1995.04.20 한국주택은행 근저당권으로 잡혀 있고, 그 이후 등기된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박정란의 전입신고일은 2022.09.13으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
따라서 “보증금을 떠안는 물건”은 아닙니다. 박정란의 보증금 5,000,000원과 월차임 370,000원은 확인되지만, 대항력 없는 임차인이 배당요구를 한 형태라 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가가 실거래 평균의 69.2%까지 내려왔지만, 이 단지의 경매 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 매수 수요와 재매각 가능성을 냉정하게 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 614-1 제103동 제5층 제510호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.54㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제510호 |
| 소유자 | 임현호 (2013.04.16. 거래가 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 60,480,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 98,691,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 1995.04.20 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 2025.10.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 한마음새마을금고의 근저당은 2023.05.30 설정된 을구 16번 권리로, 배당표상 현재 최저가에서는 배당이 없는 것으로 추정됩니다.
② 임차인 점검 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정란 | 전부 | 5,000,000원 | 370,000원 | 2022.09.13 | 해당 없음 | 2025.11.21 | 대항력 없음 인수 0 |
박정란의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 승계나 중복신고로 보아야 할 표시는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘싸다’는 결론은 보류
한성1차 최근 실거래 12건은 70,000,000원~100,000,000원 범위이고, 평균은 87,458,333원입니다. 현재 최저가 60,480,000원은 이 평균의 69.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 있습니다. 다만 1988.12.01 준공 단지이고, 경매 통계상 평균 유찰 1.8회와 낙찰률 0.0%가 함께 제시되어 있어 단순 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.32㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 47.21㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 47.21㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 47.21㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 47.21㎡ | 1 | 86,500,000원 |
| 2026.03 | 49.32㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.32㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 47.54㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 47.54㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 49.32㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 49.32㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 49.32㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,488,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 9,800,000원 | 9,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 44,400,000원 | 16,191,360원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 62,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 58,300,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 195,600,000원 | 0원 |
| 9. 을구 16번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 96,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 644,300,000원 중 58,991,360원만 배당되고, 미배당은 585,308,640원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 60,480,000원 | 58,991,360원 | 585,308,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 42,336,000원 | 41,173,952원 | 603,126,048원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 29,635,199원 | 28,701,765원 | 615,598,235원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡초등학교 남측 인근의 한성1차아파트 103동 5층 510호이며, 주위는 아파트단지지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층으로, 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 사다리형 평지이며 아파트 건부지입니다. 공시지가는 774,200원/㎡입니다.
- 단지. 한성1차 780세대, 1988.12.01 준공. 최근 12건 실거래 평균은 87,458,333원이나 거래가는 70,000,000원~100,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 대항력은 없지만 임차인이 확인됩니다. 현 점유 상태와 인도명령 가능성을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최저가 60,480,000원은 실거래 평균 대비 69.2%이나, 노후 단지·낙찰률 0.0% 지표를 감안해 재매각 가능한 가격만 써야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 선순위 채권이 두텁고 신청채권자 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 취하·변경 가능성에도 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 임차인의 배당요구 및 점유 현황을 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건은 대항력 있는 임차인이나 매수인 인수 보증금이 확인되는 구조가 아닙니다. 권리상으로는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 60,480,000원이 실거래 평균의 69.2%라는 점만 보고 쉽게 “싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 단지의 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%, 1988.12.01 준공, 그리고 신청채권자 배당 0원 추정이라는 구조가 함께 놓여 있습니다. 권리는 통과, 환금성은 재검토. 실제 입찰가는 명도비·관리비·수리비·재매각 가능성을 차감한 뒤 보수적으로 잡는 쪽이 맞습니다.
