광주지방법원 2025타경34329. 광주 남구 진월동 고운하이플러스 101동 2층 205호 아파트입니다. 현재 소유자는 이양우이며, 등기부상 2024.05.01. 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.10.02. 김정희 명의 근저당권, 채권최고액 10,000,000원입니다. 이후 2025.11.10. 같은 김정희가 임의경매개시결정을 받았고 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 손현준은 2025.09.15. 전입했고, 2026.01.12. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 범위에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34329 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 214-2 고운하이플러스 101동 2층 205호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 12층 아파트 내 2층 205호 |
| 소유자 | 이양우 · 2024.05.01. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 210,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2025.10.02. 근저당권 · 김정희 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입을 먼저 본다
과거 이 물건에는 압류·가압류·가등기·전세권·경매개시결정 등이 다수 있었지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐거나 2024.04.25. 강제경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.10.02. 김정희 근저당권입니다. 다만 손현준의 전입일 2025.09.15.이 이보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현준 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 2026.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 했지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 보증금 규모를 알아야 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남는지 계산할 수 있으므로, 이 물건의 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 210,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 내려온 것은 분명하지만, 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 자료가 없어 이것만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,400,000원 가정 · 임차인 배당·인수 확정 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,745,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 김정희 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,654,400원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 김정희 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 196,654,400원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 손현준의 보증금·확정일자가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 비율 | 최저가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 210,400,000원 | 0원 | 196,654,400원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 168,320,000원 | 0원 | 155,163,520원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 134,656,000원 | 0원 | 121,970,816원 |
근저당권 채권최고액이 10,000,000원이어서 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 해당 채권의 미배당이 발생하지 않습니다. 그러나 이것은 임차인 보증금 인수 여부를 해결해 주는 지표가 아닙니다. 손현준의 보증금과 대항력 성립요건을 확인하기 전에는 유찰로 최저가가 내려가는 것만 보고 실질취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 진제초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 아파트 지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성이 무난하고 대중교통 여건도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 아파트 내 2층 205호이며, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 중로 및 소로에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 보행자전용도로·소로2류·중로1류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손현준의 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인해야 배당 후 미회수액과 매수인 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 최종 대항력·우선변제 여부를 확정하지 말고 실제 점유와 확정일자 자료를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 선행 전입 임차인 관련 보완 내용과 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 기재를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 제공 배당표의 매수인 인수 0원은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최종 확정치로 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확인이 먼저
이 물건은 한 차례 유찰돼 263,000,000원에서 210,400,000원으로 내려왔습니다. 등기부만 보면 2025.10.02. 김정희 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 손현준의 전입일이 2025.09.15.로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 지금 단계에서 “인수 0원”이나 “권리상 안전”으로 단정할 수 없습니다.
핵심은 보증금 확인입니다. 실제 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 내려가도 매수인이 부담하는 총 실질취득비용은 그 인수액을 포함해 다시 계산해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 우선 확인입니다.
