광주지방법원 2025타경34385. 광주 서구 화정동 유니버시아드힐스테이트 318동 103호, 전용면적 84.96㎡형 아파트입니다. 소유자 박소현은 2020년 7월 17일 거래가액 485,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 361,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2022년 페퍼저축은행의 채권최고액 304,800,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 11월 페퍼저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2020년 7월 17일 우리은행 근저당권입니다. 후순위 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
가격도 주목할 만합니다. 감정가 490,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 343,000,000원으로 낮아졌습니다. 동일 면적대 최근 거래 평균보다 낮은 가격이지만, 대상 호수의 1층 조건을 반영한 적정가는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 제318동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 화운로 24 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡형 · 30층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박소현 (2020.07.17 소유권이전 · 거래가액 485,000,000원) |
| 감정가 | 490,000,000원 |
| 최저매각가 | 343,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 277,064,520원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 확인된 임차인 | 없음 (0명) |
| 매수인 인수금액 | 0원 |
| 단지 규모 | 현대힐스테이트3단지 · 2,185세대 · 2016.04.06 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 후순위 경매까지
등기상 가장 중요한 권리는 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 2020년 7월 17일 설정됐으며 채권최고액은 361,900,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되어, 후순위인 페퍼저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
후순위 근저당: 페퍼저축은행 (2022.03.10) · 매각으로 소멸
경매개시결정: 페퍼저축은행 (2025.11.17) · 매각으로 소멸
확인된 임차인: 0명
매수인 인수: 0원
앞서 삼성생명보험이 설정했던 채권최고액 253,000,000원의 근저당권은 2020년 7월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 판단하지 않습니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 구분해야 합니다. 점유자의 신분 및 인도 협의 가능성은 현장조사와 매각물건명세서 원본 대조를 통해 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 경쟁력 확보
시세 비교 대상은 현대힐스테이트3단지의 전용 84.96~84.98㎡대 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 표본 12건의 평균가격은 524,583,333원입니다. 최근 거래는 2026년 3~4월에 집중되어 있으며, 제공된 최신 거래가격은 540,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5층 | 540,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 13층 | 538,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 24층 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 31층 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 24층 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9층 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 12층 | 543,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 12층 | 543,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 22층 | 547,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 26층 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 10층 | 529,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 23층 | 525,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.96㎡형 | 12건 | 524,583,333원 |
최근 거래의 가격 범위는 460,000,000원~550,000,000원입니다. 현재 최저매각가 343,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%로, 평균 거래가격뿐 아니라 표본의 최저 거래가격보다도 낮습니다.
이는 1회 유찰 이후 가격 경쟁력이 상당히 높아진 상태라는 의미입니다. 다만 거래 표본의 층수는 5층 이상이며, 경매 대상은 1층입니다. 따라서 평균과 단순 비교한 할인 폭을 그대로 실제 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 최저가: 343,000,000원
최근 12개월 평균: 524,583,333원
최신 거래: 540,000,000원
최저가 ÷ 최근 평균: 65.4%
판단: 최근 시세보다 낮은 가격으로, 유찰에 따른 가격 메리트가 확인됩니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 33.33%입니다. 현재 물건도 1회 유찰된 상태이므로, 추가 유찰을 당연한 결과로 전제하기보다는 현재 최저가의 경쟁력과 실제 응찰 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 361,900,000원 | 337,398,000원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 | 304,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 666,700,000원 | 343,000,000원 |
최저매각가 343,000,000원을 기준으로 집행비용 5,602,000원을 제외하면 우리은행에 337,398,000원이 배당됩니다. 우리은행의 채권최고액에도 미치지 못하므로 후순위 페퍼저축은행과 소유자에게는 배당할 잔여금이 없습니다.
채권최고액 합계 666,700,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 329,302,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족분이지 확정 잔존채무액을 뜻하지 않습니다. 또한 매수인의 인수금액인 0원과는 별개입니다.
집행비용 및 예상배당은 추정치입니다. 실제 배당은 채권 원리금, 우선순위, 세금 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 같지 않을 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 추가 유찰 시 가격·배당 시나리오
현재 회차와 추가 유찰 시 예상 최저가를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 329,302,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 430,761,401원 |
| 3회 유찰(34% 표기) | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 501,782,981원 |
추가 유찰 시 금액은 제시된 회차별 추정 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 소재 주월초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 현대힐스테이트3단지는 2,185세대이며 2016.04.06 준공된 단지입니다. 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)의 30층 건물 중 1층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일·벽지 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 7차로, 북서측 및 남서측 왕복 5차로, 북동측 약 8m 포장도로에 접하고 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 개별공시지가는 1,220,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 정비구역·시가지경관지구 및 교육환경 관련 보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 개별 규제의 적용 여부는 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 현장확인이 필요합니다.
- 환금성. 대단지로 동일 면적대 거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 460,000,000원에서 550,000,000원까지 분포합니다. 층수와 개별 상태에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2020.07.17 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
- 후순위 권리 소멸. 2022.03.10 페퍼저축은행 근저당권 및 2025.11.17 임의경매개시결정의 매각 후 말소 관계를 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당액은 329,302,000원이지만, 매수인 인수금액은 0원입니다. 채권자의 미배당을 매수인의 채무로 혼동하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없으나 실제 점유자의 신원과 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문 및 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
- 1층 실거래 보정. 최근 거래 표본은 5층 이상으로 구성되어 있습니다. 대상 1층의 채광·프라이버시·소음·방범·조망 조건을 직접 조사하고 적정 입찰가에 반영하세요.
- 실내 상태. 내부 수리 필요성, 누수·결로, 설비 노후 및 기타 하자 여부를 확인하고 필요한 비용을 입찰 판단에 반영하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 입찰자금. 최저매각가 343,000,000원을 기준으로 입찰보증금, 잔금 조달 가능성 및 취득 부대비용을 검토하고 실제 보증금액은 매각공고에서 확인하세요.
- 매각기일. 2026.11.04로 예정된 매각기일 및 최저매각가격의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 시세 대비 할인, 관건은 1층 가치”
광주지방법원 2025타경34385는 권리구조와 가격 양쪽에서 검토할 만한 사건입니다. 확인된 임차인은 없고, 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생해도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 감정가 490,000,000원에서 1회 유찰되어 343,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 524,583,333원과 비교하면 65.4% 수준이므로, 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
하지만 이 물건의 가장 중요한 변수는 1층이라는 개별 특성입니다. 거래 표본이 더 높은 층 위주인 만큼 실거래 평균을 대상 호수의 적정 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 저층 가격 보정과 실제 점유 상태, 내부 상태 및 취득 부대비용을 점검해야 합니다.
최종 판단은 권리 안전형·가격 경쟁력 확보, 단 1층 가치 확인이 필요한 물건입니다. 권리 자체는 비교적 단순하고 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 입찰의 성패는 이 할인 폭이 대상 호수의 실제 가치에 비해 충분한지에 달려 있습니다.
