임차인 인수는 없고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 권리 단순형 아파트입니다. 신건 최저가 4.90억은 동일 평형 최근 실거래 평균 5.176억의 94.7%로, 권리보다 가격·1층 선호도·배당부족 구조를 함께 보는 물건입니다.
광주지방법원 2025타경34385. 광주 서구 화정동 ‘유니버시아드힐스테이트’ 318동 103호, 전용 84.96㎡대 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 490,000,000원인 신건입니다. 임차인 조사상 별도 인수할 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준 이후 권리가 낙찰로 정리된다는 점, 그리고 가격은 최저가만이 아니라 최근 실거래 평균 517,583,333원과 비교해야 한다는 점입니다.
이 물건은 최저가가 실거래 평균의 94.7%입니다. 숫자만 보면 신건에서도 시세 평균보다 낮은 구간입니다. 다만 해당 호수는 30층 건물 중 1층이고, 최근 거래 표본에는 3층부터 31층까지 다양한 층이 섞여 있습니다. 따라서 “평균보다 낮다”는 장점은 인정하되, 1층 가격 보정과 현장 상태 확인이 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 제318동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡대 · 철근콘크리트구조 기타지붕 30층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박소현 (2020.06.10. 매매, 거래가액 485,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 277,064,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 정리되는 구조
임차인 없음. 매수인이 별도로 인수할 임차보증금이나 점유자 보증금 이슈는 확인되지 않습니다. 등기상 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 근저당 채권최고액 합계가 매각가보다 커서, 낙찰대금은 선순위부터 배당되고 후순위에는 상당한 미배당이 발생합니다.
② 임차인 및 점유 리스크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인도 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 0명이며, 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 낮다
같은 단지로 매칭된 현대힐스테이트3단지, 전용 84.96㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 4~5월 거래이며, 최저 460,000,000원부터 최고 560,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.98㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 533,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 11 | 525,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 13 | 538,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 31 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9 | 515,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 517,583,333원 |
최근 실거래 평균은 517,583,333원이고, 신건 최저가는 490,000,000원입니다. 최저가는 평균 대비 94.7%로, 단순 평균 비교에서는 약 27,583,333원 낮습니다. 다만 본건은 1층이고 실거래 표본의 저가 거래에는 460,000,000원 사례도 있어, 입찰가는 평균보다 낮다는 사실만으로 정하지 말고 저층 선호도와 내부 상태를 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,300,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 253,000,000원 | 253,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 361,900,000원 | 229,700,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 304,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 490,000,000원 기준 총 채권액 919,700,000원 중 채권자 배당은 482,700,000원, 미배당은 437,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 소재 주월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 30층 건물 중 제1층 제103호이며, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로서 아파트부지로 이용 중이며, 남동측 왕복7차로, 북서측·남서측 왕복5차로, 북동측 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 정비구역, 절대보호구역·상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2,185세대, 2016.04.06. 준공 단지로 동일 평형 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 460,000,000원~560,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 실거래 평균보다 낮은 최저가라도, 본건이 1층이라는 점을 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 이사 협의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 후순위 미배당. 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않지만, 이해관계인이 많아 절차상 변수에 주의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 저층 보정 후 판단”
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 등기상 권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 490,000,000원은 실거래 평균 517,583,333원의 94.7%라 평균 대비로는 메리트가 있습니다. 다만 1층이라는 개별성이 뚜렷하므로, 무조건 “싸다”가 아니라 1층 저층가·내부 상태·체납 관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 정석입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 결정입니다.