광주지방법원 2025타경34421. 광주 광산구 산정동 ‘부영애시앙’ 205동 1201호, 전용 84.8198㎡ 아파트입니다. 감정가는 290,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 말소기준은 2011.12.28. 을구 1번 근저당권으로 잡혀 있으며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 내역이 없어 매수인이 떠안을 임대차 보증금은 없습니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 배당입니다. 최저가는 최근 동일면적 실거래 평균의 73.9%로 숫자상 할인 폭이 보입니다. 다만 배당표를 보면 매각대금은 선순위 근저당 일부에서 이미 소진되고, 후순위 근저당·가압류 상당 부분이 미배당으로 남습니다. 낙찰자 인수는 아니지만, 채무초과 경매답게 이해관계가 촘촘한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산정동 1056 부영애시앙 제205동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8198㎡ · 17층 건물 내 12층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 이종범 (2015.12.28. 거래가 229,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 170,008,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차인 없음, 인수 0원
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2011.12.28. 을구 1번 근저당권이며, 이후 등기된 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구 3번 신대호 소유권이전과 갑구 4번 이종범 소유권이전은 매각소멸 권리로 표시할 성격이 아니므로 타임라인에서는 단순 소유권 변동으로만 구분했습니다.
② 임차인·점유 체크
| 구분 | 판정 | 인수금액 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 매수인이 승계할 임대차 보증금 없음 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 | 보증금 인수형 리스크 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 | 임차인 배당 항목 없음 |
| 승계 | 해당 없음 | 0원 | 보증기관 대위·승계 중복신고 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 ‘낙찰가 상한’이 중요
부영애시앙2차 동일면적 전용 84.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 240,000,000원~317,000,000원, 평균은 274,875,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.82㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 14 | 294,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 20 | 317,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 16 | 285,500,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,875,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 실거래 평균의 73.9%입니다. 감정가 290,000,000원은 평균 실거래보다 높지만, 1회 유찰로 가격은 실거래 최저 240,000,000원 아래까지 내려왔습니다. 다만 실거래 편차가 크므로 내부 상태·층·향·수리비를 반영한 입찰가 상한을 별도로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 79,358,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 204,700,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 23,437,485원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 36,626,350원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 30,619,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 203,000,000원 기준 채권 총액 747,783,365원 중 199,358,000원이 배당되고, 미배당은 548,425,365원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산정초등학교 북동측 인근의 부영애시앙 205동 12층 1201호입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 아파트(주거용)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상17층 건물 내 12층, 계단식 남향입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지역난방(열병합)설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 토지는 유사 사다리형의 자체평탄한 아파트부지입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 부영애시앙2차 957세대, 2008.11.20. 사용승인 단지로 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 실거래 범위가 넓어 낙찰가 조절이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준. 현재 최저가 203,000,000원은 실거래 평균 대비 73.9%입니다. 경쟁으로 낙찰가가 실거래 하단에 가까워지면 수익 여지는 줄어듭니다.
- 2회 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 142,100,000원, 3회 유찰 시 99,470,000원입니다. 현재 회차에서 무리하게 올려 쓰기보다 회차별 상한을 정해두는 편이 안전합니다.
- 임차인 없음 확인. 임차인 인수금은 0원입니다. 다만 실제 점유자·인도명령 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금·공과금. 국민건강보험공단 압류와 국 압류가 등기되어 있습니다. 배당표상 인수는 아니지만 당해세 등 실제 배당 변동 가능성은 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 상한 싸움”
이 물건은 임차인 없음, 인수 0원이라는 점에서 권리상 접근이 쉬운 아파트입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 평균 274,875,000원 대비 73.9%로 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 배당 구조는 채권 총액 747,783,365원 중 상당액이 미배당되는 채무초과형이고, 실거래도 240,000,000원~317,000,000원으로 편차가 큽니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격이지만, 낙찰가가 올라가면 메리트가 빠르게 사라집니다. 현재 회차에서는 실거래 하단과 2회 유찰가를 함께 놓고 보수적으로 상한을 정하는 물건입니다.
