광주지방법원 2025타경34549. 광주 광산구 월계동 ‘신동아아파트’ 105동 605호, 전용 116.186㎡형 아파트입니다. 감정가 354,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 247,800,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균이 334,583,333원이므로, 단순 가격만 보면 현재 회차는 실거래 평균 대비 74.1%까지 내려온 구간입니다.
다만 이 물건은 “권리가 깨끗하니 끝”으로 볼 물건은 아닙니다. 현황상 이영걸이라는 전입자가 확인됩니다. 전입일은 2018.05.24이고, 보증금·확정일자·배당요구는 확인되지 않습니다. 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 사용관계가 알수없음으로 표시되어 있어 입찰 전 현장 점유와 명도 난도를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 756-2 신동아아파트 제105동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 116.186㎡ · 지하1층 지상12층 건물 중 제6층 제605호 |
| 소유자 | 이영민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원광 신용협동조합 / 135,566,631원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 다만 점유 확인 필요
말소기준으로 정리된 권리는 2002.01.08 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 가압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표 기준 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 대항력 인수는 없음
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 알수없음 | 2018.05.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 전입일 기준 대항력 없음으로 정리되므로 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 사용관계가 미상인 만큼, 인수 리스크와 별개로 명도 리스크는 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 74.1%
신동아아파트 동일 면적 116.19㎡ 최근 실거래 12건입니다. 평균은 334,583,333원, 최저는 279,000,000원, 최고는 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 116.19㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 116.19㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 116.19㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 116.19㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.07 | 116.19㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 116.19㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 116.19㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2024.11 | 116.19㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2023.02 | 116.19㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2023.02 | 116.19㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2022.12 | 116.19㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 116.19㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 334,583,333원 |
현재 실질취득금액은 최저가와 같은 247,800,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 86,783,333원 낮고, 실거래 최저가 279,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 후에는 시세 대비 할인 구간에 들어왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,269,200원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 영암농업협동조합 | 11,655,082원 | 11,655,082원 |
| 3. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 207,000,000원 | 165,875,718원 |
| 4. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 71,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 임정순 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,800,000원 가정 시 채권자 총 청구 489,155,082원 중 243,530,800원이 배당되고, 미배당은 245,624,282원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 월계중학교 북측 인근에 위치한 신동아아파트입니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상12층 건물 중 제6층 제605호입니다. 일반적인 위생설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제3종일반주거지역 외, 공시지가 1,048,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 신동아아파트는 306세대, 1996.11.28 사용승인 단지입니다. 실거래는 있으나 가격 폭이 279,000,000원~450,000,000원으로 넓어 개별 상태와 층, 수리 여부 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 이영걸 전입자의 실제 점유 여부, 소유자 또는 가족관계, 무상거주 여부를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수액 0원이라도 실제 점유자가 있으면 이사비·협의 기간·인도명령 비용이 들 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 247,800,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 관리비·명도비·수리비를 더한 총투입액으로 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 4.0회와 매각률 0.0%가 표시됩니다. 낙찰 후 되팔 가격과 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 배당표는 실제 배당요구와 당해세에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 실무는 점유와 환금성
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰로 최저가가 247,800,000원까지 내려와 실거래 평균 334,583,333원 대비 74.1% 수준이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 전입자 1명이 있고 사용관계가 알수없음으로 표시되어 있어, 실제 입찰 판단은 권리표보다 현장 확인에서 갈립니다. 결론은 가격은 매력권, 권리는 대체로 안전, 점유·환금성은 보수적으로 확인입니다.
