광주지방법원 2025타경34607. 나주시 노안면 학산리 ‘문화마을’ 내 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층이며 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2015.01.02. 노안농업협동조합 근저당권 72,000,000원이고, 그 뒤 가압류·근저당·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인이 없어 임차보증금 승계 위험은 없습니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 등기·배당 구조에서는 인수액이 0원이지만, 매각물건에는 제시외 건물과 지상 수목이 포함되고 이동가능한 컨테이너 1동은 제외됩니다. 또한 토지 공부상 면적 430.4㎡와 건축물대장상 대지면적 422.42㎡ 사이에 7.98㎡ 차이가 있고, 그 부분은 현황상 도로로 조사됐습니다. 단독주택 경매에서 이런 현황 차이는 낙찰 후 이용계획과 경계 확인에 직접 연결되는 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 노안면 학산리 1009-2 · 전라남도 나주시 노안면 문화길 19-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 조적 마감 · 벽지 및 타일 마감 · 새시창호 |
| 토지 | 430.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 최덕례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 283,962,650원 / 159,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조승삼 / 50,498,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2015.01.02. 노안농업협동조합 근저당권이며, 전남신용보증재단 가압류, 노동준 근저당, 농협은행 가압류, 유성일 명의로 설정됐다가 2018.12.14. 조승삼에게 이전된 근저당 및 국민건강보험공단 압류는 말소기준보다 뒤입니다. 현재의 2025.12.11. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 56%, 그러나 유찰률만으로 시세를 판단하면 안 된다
감정가는 283,962,650원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 159,020,000원으로 감정가의 56%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 111,314,000원(39%), 그 다음은 77,919,800원(27%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 물건은 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대조하기 어려운 단독주택 + 토지이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 현재 159,020,000원이 실제 시장가보다 낮다고 단정해서는 안 되며, 토지 경계·도로 편입 현황·건물 상태·제시외 물건의 실제 이용가치를 함께 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,280원 |
| 1. 근저당 · 노안농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 29,750,000원 | 29,750,000원 |
| 3. 근저당 · 노동준 | 53,400,000원 | 53,400,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,689,456원 | 843,720원 |
| 5. 근저당 · 유성일 → 조승삼 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 233,839,456원 중 예상 배당액은 155,993,720원, 미배당은 77,845,736원입니다. 신청채권자 조승삼의 청구액은 50,498,630원이며 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각범위·토지 현황 — 이 사건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물과 지상 소재 수목도 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 1 토지 지상에 있는 이동가능한 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 면적 차이. 토지 공부상 면적은 430.4㎡이지만 건축물대장상 대지면적은 422.42㎡이며, 나머지 7.98㎡는 현황상 도로로 조사됐습니다.
- 도로 계획. 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 접하는 것으로 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 노안면 학산리 소재 ‘문화마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 LPG가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 168,400원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지이고 현재까지 2회 유찰된 만큼, 가격을 공동주택식 단순 할인율로 판단하기보다 현장성과 개별성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 56%만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않기. 현재 최저가는 159,020,000원이지만 유찰률 자체는 시장가격의 증명이 아닙니다.
- 7.98㎡ 도로 부분 확인. 공부상 토지 430.4㎡와 건축물대장상 대지면적 422.42㎡의 차이가 실제 경계·이용에 어떤 영향을 주는지 현장을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 이동가능한 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 후순위 신청채권자 배당 확인. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 조승삼의 청구액 50,498,630원에 대한 예상 배당이 0원입니다.
- 소유자 점유 확인. 임차인은 없으므로 보증금 승계 이슈는 없지만, 실제 점유관계와 인도 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 가격”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 투자판단의 핵심은 따로 있습니다. 감정가 283,962,650원이 두 차례 유찰돼 159,020,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 단독주택 + 토지는 토지와 건물의 개별성이 크고, 이 물건은 실제로 7.98㎡ 도로 현황, 소로3류 저촉, 컨테이너 매각 제외, 제시외 건물·수목 포함이라는 현장 변수가 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장을 보고 결정해야 하는 C등급형 물건입니다.
