광주지방법원 2025타경34607. 전라남도 나주시 노안면 학산리 ‘문화마을’ 안에 있는 단독주택과 토지입니다. 건물은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층으로 현재 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 대지 430.4㎡입니다. 말소기준은 2015년 1월 2일 설정된 노안농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역이 없고 예상 인수액도 0원이므로, 현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 159,020,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기보다 현장 상태와 토지 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 노안면 학산리 1009-2 · 문화길 19-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 외벽 조적 마감 등 · 새시창호 |
| 토지 | 대 430.4㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 최덕례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 283,962,650원 / 159,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 56.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조승삼 / 50,498,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 소재 수목 포함 · 이동 가능한 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 신고된 임차관계가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리인 노안농업협동조합 근저당권 이후 설정된 전남신용보증재단 가압류, 노동준 근저당권, 농협은행 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 유성일 명의에서 조승삼에게 이전된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 56% 할인과 시세는 다른 문제
현재 최저매각가는 159,020,000원으로 감정가 283,962,650원의 56.0%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 111,314,000원, 그다음 회차는 77,919,800원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이는 감정가에 대한 할인율일 뿐, 거래 가능한 시장가격과의 차이를 의미하지는 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 159,020,000원 | 56.0% | 106,599,157원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 111,314,000원 | 39.2% | 153,637,273원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,919,800원 | 27.44% | 186,475,633원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 159,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,026,280원 |
| 1. 근저당 · 노안농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 29,750,000원 | 29,750,000원 |
| 3. 근저당 · 노동준 | 53,400,000원 | 53,400,000원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 25,886,771원 | 843,720원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 6,689,456원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 유성일 명의에서 조승삼에게 이전 | 72,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 2,866,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 262,592,877원 중 155,993,720원이 배당되고, 미배당액은 106,599,157원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 신청채권자 조승삼의 청구액 50,498,630원도 현 회차 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 현장·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 나주시 노안면 학산리 ‘문화마을’ 내에 위치하며 주변은 단독주택 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적 430.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 LPG가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로3류 저촉·접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 168,400원/㎡입니다.
- 매각 제외. 토지 위 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·반출 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 집합건물보다 개별성이 커, 건물 상태·도로·경계·토지 활용 가능성이 재매각 가격을 크게 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.02입니다. 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 점유 원인, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 대지면적 차이. 토지등기 430.4㎡와 건축물대장상 대지면적 422.42㎡의 차이 7.98㎡가 현황상 도로로 조사됐습니다.
- 도로 저촉 확인. 소로3류 저촉 부분의 위치와 면적, 향후 토지 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상 수목은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 건물 상태. 조립식판넬지붕 경량철골 단층 건물의 누수·부식·단열·설비 상태와 수리비를 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 제1종지구단위계획구역, 비행안전제2구역 및 가축사육제한구역이 증·개축이나 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 원문 대조. 등기상 말소된 권리와 예상배당 항목 사이에 차이가 있으므로 실제 배당요구·배당순위를 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56.0%라는 할인율과 시장가격은 동일하지 않습니다. 주변 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장형”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 2회 유찰로 실질취득액이 159,020,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없고 토지면적 차이 7.98㎡, 도로 이용 부분, 소로3류 저촉, 컨테이너 매각 제외와 건물 상태를 확인해야 합니다.
권리는 통과, 가격은 보류. 감정가의 56.0%라는 숫자가 아니라 실제로 사용할 수 있는 토지 면적과 건물 수리비, 현장 점유 및 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 단독주택·토지 물건입니다.