광주지방법원 2025타경34655. 광주 북구 신용동 제이-타워 1층 110호입니다. 감정 이용상태는 소매점이고, 토지는 근린상업지역의 상업용 대지입니다. 현재 회차 최저매각가는 432,320,000원으로 감정가 772,000,000원 대비 56%까지 내려왔습니다. 권리상으로는 2015.09.25. 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡히고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 싸졌다는 숫자만 보고 접근하기에는 물건의 성격이 분명합니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1층 소매점입니다. 또 매각물건명세서 비고에는 인접한 108호·109호와 구분 벽체가 없이 하나의 구분건물로 이용 중이라고 되어 있습니다. 낙찰 후 실제 사용·임대·원상·경계 확인이 수익률을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신용동 693 제이-타워 1층 110호 |
| 물건 성격 | 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태 소매점 |
| 소유자 | 오상택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 432,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 503,754,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 현황 | 근린상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 토지면적 1,303.3㎡ · 공시지가 2,209,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.09.25. 을구 4번 광주농업협동조합 근저당권입니다. 같은 채권자가 2016.11.03. 추가 근저당권을 설정했고, 2025.12.15. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 사용관계 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주지영 | 알수없음 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
보증금은 확인되지 않지만, 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 보증금 미상이라는 점은 확인 대상이나, 대항력 있는 임차인 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 점유자는 1명으로 정리됩니다.
③ 현장 리스크 — 벽체 없는 일괄 이용
가격 할인은 분명합니다. 최저가는 감정가의 56%입니다. 하지만 상가형 집합건물에서는 단순히 감정가 대비 할인율보다 실제 독립 사용 가능성이 중요합니다. 특히 1층 소매점은 전면 유리 마감, 내부 인테리어, 타일 마감 등 영업공간 성격이 강하므로 현장 경계와 현재 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 432,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,723,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북광주농업협동조합 | 432,000,000원 | 425,596,800원 |
| 을구 2번 전세권 · 안준석 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 546,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 1,109,000,000원 중 425,596,800원만 배당되고, 미배당은 683,403,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 432,320,000원 | 425,596,800원 | 683,403,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 302,624,000원 | 297,587,264원 | 811,412,736원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 211,836,800원 | 208,071,085원 | 900,928,915원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 신용중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·점포 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 중 제1층 제110호입니다. 전면 유리 마감, 내부 인테리어 마감, 타일 붙임 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 비행안전제3구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분 경계 확인. 108호·109호와 구분 벽체 없이 이용 중이라는 점을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 독립 사용성 확인. 110호 단독 사용·임대가 가능한 구조인지, 출입 동선과 내부 구획을 확인해야 합니다.
- 점유자 협의. 주지영은 대항력은 없지만 실제 점유자로 조사되어 명도·인도 절차를 예상해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용이 아니라 소매점입니다. 주변 상권, 공실, 임대료, 관리비 체납 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 상가인가”
이 물건은 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 점유자의 전입신고도 말소기준권리 이후라 대항력 임차인 인수형은 아닙니다. 권리만 보면 과도하게 복잡한 물건은 아닙니다. 그러나 상가 경매에서는 권리만큼 물리적 사용성이 중요합니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 가격은 2회 유찰로 내려왔지만, 108호·109호와 벽체 없이 하나로 쓰이는 구조를 해결하지 못하면 할인율의 의미가 약해집니다. 권리는 통과, 현장은 보류. 낙찰 판단은 경계·점유·임대 가능성 확인 뒤에 해야 합니다.
