광주지방법원 2025타경34659. 광주 북구 오치동 명진명가 제9층 907호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 집합건물입니다. 공부상 명칭은 ‘명진티엔씨’이나 현 표기는 ‘명진명가’로 확인됩니다. 감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 51,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2014.03.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤의 광주은행 근저당, 카드사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 쟁점도 비교적 단순합니다. 정규천 씨가 전입신고와 배당요구를 했지만, 전입일이 2024.09.23으로 말소기준권리보다 10년 이상 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아니라, 매수인 인수액 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력 판단은 전입일 순위에서 이미 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 856-7 명진티엔씨 제9층 제907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(주거용) · 명진명가 · 전용 35.54㎡ · 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 정정호 (2016.03.02 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 58,695,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 우리은행 근저당
이 물건은 현재 소유자 취득일보다 앞선 2014.03.03 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액이 3,283,200,000원으로 매우 크고, 현재 최저가 기준 배당도 사실상 이 선순위 근저당에서 멈춥니다. 이후 2016.03.02 광주은행 근저당, 2025년 카드사 가압류 4건, 2025.12.15 임의경매개시결정은 모두 후순위로, 낙찰자가 떠안는 권리가 아니라 매각으로 정리되는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정규천 | 2024.09.23 | 2026.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정규천 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하고 배당요구도 했습니다. 그러나 전입신고일이 2024.09.23으로, 말소기준권리인 2014.03.03 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 평균 실거래의 81.5%
명진명가 최근 실거래 12건을 보면 평균은 62,666,666원, 최저는 42,500,000원, 최고는 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 5,110만원은 평균 실거래 대비 81.5%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로, 실질취득 기준도 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 33.2㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2025.05 | 35.54㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 32.8㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2024.01 | 33.2㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2024.01 | 33.2㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2023.05 | 35.54㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 35.54㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 33.2㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.02 | 33.2㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2022.07 | 33.2㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2022.06 | 33.2㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.06 | 35.54㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 62,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,283,200,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 63,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,356,409원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 8,095,779원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,015,544원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 28,951,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,110만원 가정 시 집행비용을 제외한 배당은 우리은행 선순위 근저당에 집중됩니다. 총 채권액 3,403,869,306원 중 예상 배당은 49,780,200원, 미배당은 3,354,089,106원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 소재 우성아파트 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 서측 근거리에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 9층 907호로, 동향 및 남향 복도식입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역이며, 토지는 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로 진출입합니다.
- 표시. 공부상 명칭은 ‘명진티엔씨’이나 현 표기는 ‘명진명가’입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 감정가 7,300만원이 아니라 현재 최저가 5,110만원과 실거래 평균 6,266만원을 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 확인. 정규천 씨는 대항력 없는 후순위 전입자로 보이나, 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 명도. 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능성, 이사비 협상 여지를 입찰 전 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 소형 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 실질 비용으로 남을 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 후순위 미배당. 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도, 배당표상 미배당 규모가 매우 큽니다. 등기부·배당요구종기·당해세 여부를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 싸게 받아야 의미가 있다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 근저당 금액이 커서 부담스럽지만, 경매 권리분석상 핵심은 낙찰자가 인수하느냐입니다. 말소기준은 2014년 우리은행 근저당이고, 뒤의 권리와 임차인은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 현재 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 기준으로는 실거래 평균의 81.5%라, 신건보다 매수 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 96세대 소형 주거용 물건이고 실거래 편차가 큰 만큼, 권리보다 환금성·점유·관리비를 보수적으로 확인하는 입찰이 필요합니다.
