광주지방법원 2025타경34674. 전남 영광군 군남면 동간리 159-12, 도로명주소로는 전라남도 영광군 군남면 동간길2길 91에 있는 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호(가)는 주택, 기호(나)는 화장실 및 창고로 이용 중입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층, 블록조 슬래브지붕 단층으로 파악됩니다. 현재 최저매각가는 9,756,000원으로 감정가 13,935,910원 대비 70.01% 수준입니다.
등기 흐름은 겉으로는 길지만, 매수인이 떠안을 임차보증금이나 배당표상 인수액은 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음, 그리고 공유자우선매수권 1회 제한이 적혀 있습니다. 따라서 “인수 0원”만 보고 접근하기보다는, 실제 취득 범위와 공유자 관계, 재매각 가능성을 함께 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 군남면 동간리 159-12 · 전라남도 영광군 군남면 동간길2길 91 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택, 화장실 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 522.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 · 공시지가 11,400원/㎡ |
| 소유자 | 이길주, 이명선, 이성덕, 이영례, 이주원, 이창주 |
| 감정가 / 최저가 | 13,935,910원 / 9,756,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 62,416,528원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 지분매각 조건은 가볍지 않다
임차인 없음. 배당표상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 1996년 군남농업협동조합 근저당권은 2025.08.01 해지로 말소됐고, 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 사건은 지분매각과 공유자우선매수권 1회 제한이 붙어 있어, 권리 말소와 별개로 공유관계에서 오는 사용·처분 리스크가 남습니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득가 산정은 최저매각가 9,756,000원 + 인수 0원 = 9,756,000원으로 봅니다. 다만 단독주택과 토지, 창고성 부속 이용이 함께 있는 물건이므로 현장 점유·사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 575,608원 |
| 1. 근저당 · 군남농업협동조합 | 24,000,000원 | 9,180,392원 |
| 2. 경매개시결정 · 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 | 62,416,528원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 62,416,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 9,756,000원 가정 시 전체 채권액 148,833,056원 중 배당은 9,180,392원, 미배당은 139,652,664원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 군남면 동간리 동편마을 내에 위치하며, 주위는 자연취락 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 북서측 천년로를 통해 타지역으로 진출입 가능합니다.
- 이용상태. 기호(가)는 주택, 기호(나)는 화장실 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역이며 지목은 대, 면적은 522.0㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 현상변경허가 대상구역이 언급되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 자연취락·농경지 혼재 지역의 단독주택+토지로, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 비고에 지분매각과 특별매각조건이 명시되어 있으므로, 입찰 전 매각 대상 지분과 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 입찰 경쟁과 낙찰 후 소유 구조에 직접 영향을 줍니다.
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득가는 최저가 9,756,000원과 동일합니다. 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 주택·화장실·창고 이용 상태, 경계, 진출입, 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·체납. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 미반영합니다. 소액 물건일수록 부대비용 비중이 커질 수 있습니다.
- 재매각 가능성. 계획관리지역·자연취락지구의 단독주택+토지는 매수자 풀이 좁을 수 있으므로, 사용 목적이 명확해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정 정보에 따른 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 사건은 임차인 인수나 대항력 함정이 핵심인 물건은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득가도 9,756,000원으로 단순합니다. 그러나 경매에서 가격이 낮다는 사실만으로 좋은 물건이 되지는 않습니다. 이 물건은 단독주택+토지, 지분매각, 특별매각조건, 공유자우선매수권 1회 제한이 함께 걸려 있습니다. 결론은 권리상 치명적 인수는 없지만, 환금성과 공유관계 리스크가 커서 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
