광주지방법원 2025타경34680. 전라남도 나주시 중앙동 86-30 소재 단독주택과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 목조 기와지붕 단층이고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 다만 이 사건의 핵심은 건물의 형태보다 소유구조에 있습니다. 등기상 소유자는 이재철·이재숙·이재창이 각 8분의 2, 이인성·이태룡이 각 8분의 1을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 그중 이재창의 지분에 대해서만 이루어졌습니다.
따라서 낙찰자가 취득하는 것도 전체 단독주택과 토지의 독점적 소유권이 아니라 이재창의 8분의 2 공유지분입니다. 등기부상 근저당권과 압류는 별도로 확인되지 않고, 배당 분석상 매수인이 떠안을 금액도 0원이지만, 다른 공유자의 지분은 그대로 남습니다. 즉 “인수 0원 = 단독 소유로 깨끗하게 취득”은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 86-30 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 목조 기와지붕 단층 |
| 소유관계 | 이재철 8분의 2 · 이재숙 8분의 2 · 이재창 8분의 2 · 이인성 8분의 1 · 이태룡 8분의 1 |
| 매각대상 핵심 | 이재창 8분의 2 지분매각 · 제시외 건물 및 지상소재 수목 포함 일괄매각 |
| 토지 | 대 275.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 264,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 42,389,810원 / 15,194,000원 (4회 유찰, 감정가 36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 10,411,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분’이 핵심
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수액은 잡히지 않았고, 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수금액은 0원입니다. 등기부상 근저당권과 압류도 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.12.19. 접수된 이재창 지분에 대한 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 — 36%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가 42,389,810원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 15,194,000원, 감정가의 36% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 특히 지분매각은 전체 부동산 거래가격과 그대로 비교하기 어렵기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 15,194,000원 | 10,411,976원 | 0원 | 4,108,532원 |
| 5회 유찰 시 | 12,155,200원 | 10,411,976원 | 0원 | 1,124,430원 |
| 6회 유찰 시 | 9,724,160원 | 9,149,125원 | 1,262,851원 | 0원 |
현재 회차와 5회 유찰 가정까지는 신청채권자 청구액 10,411,976원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 6회 유찰 가정에서는 신청채권자 배당액이 9,149,125원으로 내려가고 1,262,851원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.4% 추정) | - | 673,492원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 10,411,976원 | 10,411,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,108,532원 |
현재 최저가 15,194,000원을 매각가로 가정하면 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 4,108,532원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 매수인 인수금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 남서측 인근이며 주위에는 단독주택과 상업용 건부지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층으로 외벽은 조적쌓음 위 페인팅마감 등, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 새시창호입니다. 일반적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 토지면적은 275.0㎡이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 264,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 개발촉진지구·주거환경개선지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역이 기재돼 있습니다.
- 매각조건. 제시외 건물과 지상소재 수목을 포함한 일괄매각이며, 지분매각입니다. 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 전체 부동산을 사는 것이 아니라 이재창의 8분의 2 지분을 취득하는 사건이라는 점을 입찰가 산정의 출발점으로 두어야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 우선매수권은 1회로 제한돼 있습니다. 최고가 신고 이후에도 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 36%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 하락폭만 근거로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 공유관계. 낙찰 후에도 이재철·이재숙·이인성·이태룡의 지분은 그대로 남습니다. 매수인은 단독 소유자가 아니라 새로운 공유자가 됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상소재 수목이 포함되는 조건을 매각물건명세서와 감정평가 내용에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”보다 “8분의 2 지분”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 42,389,810원이 4회 유찰돼 최저가가 15,194,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 이 두 숫자가 아닙니다. 낙찰 대상이 이재창의 8분의 2 지분뿐이라는 사실, 그리고 나머지 공유자가 그대로 남는다는 점이 핵심입니다.
실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세와 비교할 수 없고, 4회 유찰 자체도 시장이 이 물건을 쉽게 소화하지 못했다는 신호로 봐야 합니다. 여기에 공유자우선매수권이라는 변수까지 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수금액은 낮지만 구조적 난도와 환금성 위험은 높은 지분형 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 공유지분을 취득한 뒤의 사용·처분 가능성을 감당할 수 있는지부터 판단해야 합니다.
