광주지방법원 2025타경34680. 전라남도 나주시 중앙동 86-30 소재 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택, 건물은 목조 기와지붕 단층 구조입니다. 권리만 보면 근저당권이나 별도 압류가 복잡하게 얽힌 물건은 아닙니다. 말소기준은 2025.12.19 접수된 2번 이재창 지분 강제경매개시결정이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 일반 단독주택처럼 보면 안 됩니다. 등기상 공유자는 이재철·이재숙·이재창·이인성·이태룡 5명이고, 경매개시결정의 목적은 이재창 지분 강제경매입니다. 여기에 매각물건명세서 비고상 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)이 함께 표시되어 있습니다. 즉 권리 인수보다 공유지분의 사용·처분·환금성이 더 큰 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 86-30 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 외벽 조적쌓음 위 페인팅마감 등 · 내벽 벽지마감 등 · 새시창호 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 275.0㎡ · 공시지가 264,900원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 공유관계 | 이재철 8분의 2 · 이재숙 8분의 2 · 이재창 8분의 2 · 이인성 8분의 1 · 이태룡 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 42,389,810원 / 23,739,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 10,411,976원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특별조건 | 일괄매각(제시외 건물 지상소재 수목 각 포함) · 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
임차인 없음. 대항력 임차인, 보증금 인수, 임차권 승계 이슈는 없습니다. 등기상 근저당권도 없어 배당 구조는 신청채권자 청구액과 집행비용 중심으로 단순합니다. 다만 말소기준이 단순하다는 사실과 별개로, 매각대상은 공유지분입니다. 권리분석의 난도보다 지분 취득 후의 실사용·처분 난도가 더 높습니다.
② 지분매각 — 이 물건의 본질
이 사건은 전체 주택을 온전히 넘겨받는 일반 경매가 아닙니다. 등기 흐름상 2017.09.02 상속으로 5명의 공유관계가 형성되었고, 2025.12.19 경매개시결정은 2번 이재창 지분에 대해 들어왔습니다. 따라서 낙찰 후에도 나머지 공유자들의 지분은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,302원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 10,411,976원 | 10,411,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,499,722원 |
현재 회차 최저가 기준으로 신청채권자는 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 23,739,000원 | 10,411,976원 | 0원 | 12,499,722원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 16,617,299원 | 10,411,976원 | 0원 | 5,506,212원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 11,632,109원 | 10,411,976원 | 0원 | 610,755원 |
배당만 놓고 보면 4회 유찰 시나리오까지 신청채권자의 청구액은 전액 충족됩니다. 그러나 입찰자는 채권자 배당 여부보다 낙찰 후 내가 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 정리할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다. 지분매각에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 리스크를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 중앙동 소재 ‘나주버스터미널’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 상업용건부지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다. 건물은 목조 기와지붕 단층이며 일반적인 위생·급배수설비, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이 함께 표시됩니다. 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역(전술), 배수구역 등도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 이재창 지분 8분의 2에 관한 구조입니다. 전체 단독주택 취득으로 착각하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권이 1회로 제한됩니다. 최고가매수신고인이 되더라도 취득 확정성을 별도로 봐야 합니다.
- 점유·사용 가능성. 임차인 인수는 없지만, 공유지분 취득 후 실제 사용·인도·관리 문제는 별도입니다. 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상소재 수목이 포함됩니다. 감정 범위와 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 주거환경개선지구 등 제한사항이 함께 걸려 있습니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 공유지분은 환금성이 낮을 수 있습니다. 최저가보다 출구전략을 먼저 따져야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 말은 “지분매각”
이 물건은 임차인도 없고, 매수인이 떠안을 인수금도 없습니다. 배당 시나리오상 신청채권자 미배당도 0원입니다. 그래서 겉으로는 깔끔해 보입니다. 하지만 결론은 다릅니다. 이 사건의 본질은 공유지분 강제경매입니다. 낙찰자가 가져가는 것은 단독주택 전체가 아니라 이재창 지분 8분의 2이고, 공유자우선매수권 조건도 따라붙습니다. 권리는 단순하지만 출구는 단순하지 않습니다. 권리 인수는 합격, 실사용·환금성은 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.