광주지방법원 2025타경34688. 광주 광산구 월계동 ‘첨단모아미래도아파트’ 104동 507호, 5층 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이고, 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 실거래 평균이 190,416,666원인 점을 감안하면, 지금 회차의 실질취득 기준은 시세 대비 67.6%입니다. 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조도 아닙니다.
다만 등기 흐름은 단순한 신축 아파트보다 복잡합니다. 2001년 한국주택은행 근저당, 이후 여러 근저당과 전세권, 그리고 2025년 리드코프의 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리들이 대부분이고 인수액은 0원이지만, 말소기준권리의 유효한 현재 상태는 원본 등기부와 매각물건명세서로 마지막에 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 763-5 첨단모아미래도아파트 제104동 제5층 제507호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 제104동 제5층 제507호 |
| 소유자 | 이원옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 161,407,953원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 말소기준은 원본 대조
임차인 없음. 보증금 인수, 대항력 임차인, 우선변제 임차인 이슈가 확인되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 67.6%
같은 단지 모아미래도, 동일 평형 59.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 155,000,000원~220,000,000원 범위이고, 평균은 190,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.95㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.12 | 59.95㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 190,416,666원 |
현재 최저가 128,800,000원은 임차인 인수가 없어 그대로 실질취득 기준으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 실거래 평균 대비 67.6%입니다. 감정가 184,000,000원도 실거래 평균보다 낮은 편이지만, 가격 메리트는 현재 유찰가에서 더 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 9,100,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 31,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 74,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 24,310,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사투게더대부 | 133,900,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 주식회사투게더대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,603,200원과 선순위 근저당 일부 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 주식회사 리드코프의 청구액 161,407,953원은 배당표상 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 “월계초등학교” 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사슬래브지붕 5층건 중 5층 507호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방시설, 주차장, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이고, 남동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 단지. 모아미래도, 총 280세대, 사용승인일 2001.09.20입니다. 최근 동일 평형 거래는 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 임차인 인수가 없으므로 현재 최저가 128,800,000원이 실질취득 기준입니다. 실거래 평균 190,416,666원과 비교해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2001.09.25 한국주택은행 근저당과 2011.04.07 말소 기재가 함께 보입니다. 원본 등기부에서 유효 권리와 말소 권리를 반드시 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 주식회사 리드코프의 청구액은 161,407,953원이고, 현재 배당표상 신청채권자 충족은 아닙니다. 매각 진행상 변경 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 이사 협의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 이미 내려왔다
이 사건은 임차인 인수형 함정이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 128,800,000원은 실거래 평균 190,416,666원의 67.6%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 나아진 구간입니다. 다만 등기 흐름이 길고, 배당표상 후순위권자와 신청채권자 배당이 0원으로 남는 구조이므로 마지막 판단은 원본 권리관계 확인 후에 해야 합니다. 결론은 권리 부담은 낮고 가격 메리트는 있으나, 말소기준 재확인이 필요한 A급 후보입니다.
