광주지방법원 2025타경34698. 광주 광산구 쌍암동 윤진리안채 4층 402호입니다. 등기부상 소유자는 신진종합건설주식회사이고, 현재 경매는 광주비아농업협동조합의 임의경매로 진행됩니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설이 있는 노선상가지대이고, 402호와 403호는 벽체 구분 없이 일체의 사무소로 이용 중인 것으로 나타납니다. 물건의 성격은 주거용 아파트가 아니라 상업용 부지 위 집합건물 사무소에 가깝습니다.
이 사건의 첫 번째 함정은 말소기준 이후 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입·권리입니다. 2022.09.02 광주비아농업협동조합 근저당이 경매신청의 기준 권리로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 전입 신고가 다수 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “최저가 5.656억”만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34698 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-56 윤진리안채 4층402호 |
| 물건 성격 | 집합건물 · 대지/상업용 · 감정상 사무소 이용 |
| 소유자 | 신진종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 565,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 497,901,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 780.2㎡ · 공시지가 2,065,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 신청채권자는 뒤에 서 있다
광주비아농업협동조합 근저당은 2022.09.02 설정된 경매신청권입니다. 다만 예상배당표에서는 그보다 앞선 국민새마을금고 273,000,000원과 박정수 500,000,000원이 먼저 배당되는 구조로 계산됩니다. 그래서 현재 최저가 565,600,000원에서는 신청채권자인 광주비아농업협동조합의 예상배당이 0원입니다.
② 점유·임차 리스크 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
점유 신고는 총 9건입니다. 이 중 8건은 전입일이 2022.09.02 기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상 점유자로 분류해야 합니다.
| 신고자 | 전입일 | 보증금/확정일자 | 대항력 판정 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 세평건설 | 2018.07.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유한회사 지축 | 2017.10.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (유)금신 | 2022.06.07 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)리안채 | 2017.03.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신동권 | 2022.05.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 가은건설 주식회사 | 2017.03.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 리안채종합건설 주식회사 | 2017.03.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 세움 공동근로복지기금 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 유한회사 에스비 | 2020.07.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 565,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,056,000원 |
| 1. 근저당 · 국민새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박정수 | 500,000,000원 | 284,544,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사금성건설 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 588,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2023제18차유동화전문 유한회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 56,074,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,730,074,767원 중 예상배당은 557,544,000원이고, 미회수액은 1,172,530,767원입니다. 당해세·최우선변제·보증금 미상 점유자의 실제 권리는 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 현황·용도 — 사무소 일체 사용과 경계 문제가 있다
- 주위환경. 롯데마트 남서측 인근, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 402호와 403호가 벽체 구분 없이 일체의 사무소로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호 및 403호로 표시됩니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소방, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 면적 이슈. 402호는 공부상 201.34㎡이나 현황 실제 사용부분은 약 160.24㎡로 표시됩니다. 인접 401호에서 벽체 구분을 확장하여 사용 중인 것으로 나타나, 원상복구와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 단정 금지. 선순위 전입 8건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로만 봐야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 565,600,000원에 미배당 보증금이 더해질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 신청채권자 배당 0원 확인. 광주비아농업협동조합이 경매를 신청했지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 선순위 배당 구조를 이해해야 합니다.
- 선순위 근저당 대조. 국민새마을금고·박정수 관련 권리의 말소/해지 기재와 실제 배당·인수 처리를 등기원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2022.09.06 박정수 명의 소유권이전청구권가등기는 종류 확인이 필요합니다.
- 호실 경계 확인. 402호·403호 일체 이용, 401호 확장 사용, 실제 사용부분 약 160.24㎡ 문제는 현장 확인 없이는 가격 산정이 어렵습니다.
- 명도 비용 반영. 법인·개인 점유 신고가 복수로 존재하므로 명도 협의와 소송 가능성을 비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 최저가”가 아니라 “불확정 실질취득” 물건
숫자만 보면 감정가 10.10억에서 최저가 5.656억까지 내려와 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 선순위 전입 신고 8건의 보증금이 확인되지 않고, 사무소 일체 사용과 호실 경계 문제도 남아 있습니다. 게다가 현재 배당 구조상 신청채권자인 광주비아농업협동조합에는 배당이 돌아가지 않습니다. 권리·점유·현황을 확정하기 전까지는 실질취득가를 산정할 수 없는 D급 리스크 물건입니다.
