광주지방법원 2025타경34698. 광주 광산구 쌍암동 윤진리안채 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 물건 분류에는 대지로 표기되어 있지만 등기상 집합건물이고, 감정평가 당시 현황은 사무소입니다. 특히 본건은 402호와 403호를 경계벽 없이 하나의 사무소로 사용하는 일괄매각 물건입니다. 단독 대지나 일반 아파트처럼 판단해서는 안 됩니다.
감정가가 10억 원을 넘는 데 반해 현재 최저매각가는 약 2.90억 원입니다. 숫자만 보면 큰 할인으로 보입니다. 그러나 이 차이는 감정가 대비 하락폭일 뿐, 현재 시장에서 적정가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 선순위 점유관계와 물리적 사용구획, 실제 임대차보증금 규모를 확인하기 전에는 총취득비용의 상한조차 특정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34698 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-56 윤진리안채 4층 402호 도로명주소: 광주광역시 광산구 월계로 223-22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 표기 · 현황 사무소(402·403호 일체 이용) |
| 면적 관련 | 402호 공부상 201.34㎡ · 현황 실제 사용부분 약 160.24㎡ |
| 매각 방식 | 402호·403호 일괄매각 · 경계벽 없이 일체 이용 |
| 현재 소유자 | 신진종합건설주식회사 (구 윤진종합건설주식회사) |
| 소유권 취득 | 2017.03.20 · 거래가액 376,960,000원 |
| 감정가 | 1,010,000,000원 |
| 최저매각가 | 289,588,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 광주비아농업협동조합 |
| 청구금액 | 497,901,802원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 · 을구 4번 광주비아농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 점유 인수는 별개
등기상 핵심은 2022.09.02 설정된 광주비아농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 박정수의 소유권이전청구권가등기, 신보2023제18차유동화전문 유한회사 및 엔에이치농협캐피탈 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
기존 국민새마을금고 근저당권과 박정수의 종전 근저당권은 이미 말소됐습니다. 그러나 2022.09.06 박정수 명의 가등기는 현재 등기상 존재하며, 그 법적 성격을 확인해야 합니다. 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기로 표시되면서 담보가등기 여부도 확인 대상으로 지적되어 있습니다. 말소기준 이후의 권리라는 점과 별개로 가등기의 원인 및 경매절차상 처리 여부를 원본으로 검증해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임차 관련 명의는 9건입니다. 이 가운데 8건은 말소기준일인 2022.09.02보다 앞선 전입·등록일을 갖고 있습니다. 다만 법인 등의 전입·등록 사실만으로 적법한 임대차와 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 계약관계, 사업자등록 및 해당 법률상 대항요건을 개별적으로 확인해야 합니다.
| 점유·임차 명의 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 세평건설 | 2018.07.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 유한회사 지축 | 2017.10.25 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| (유)금신 | 2022.06.07 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| (주)리안채 | 2017.03.24 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 신동권 | 2022.05.11 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 가은건설 주식회사 | 2017.03.24 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 리안채종합건설 주식회사 | 2017.03.24 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 세움 공동근로복지기금 | 2023.09.01 | 기준일 후 | 확정일자 미상 | 선순위 인수대상 아님 |
| 유한회사 에스비 | 2020.07.09 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
대항력 배지는 말소기준일과 전입·등록일의 선후관계를 토대로 한 잠정 위험표시입니다. 실제 대항력, 임차보증금, 우선변제권 및 인수 여부는 임대차 성립·점유·사업자등록·배당관계 확인 후 판단해야 합니다.
법인 명의가 여러 건 반복되는 점도 주의할 부분입니다. 조사상 명의 9건을 독립된 실제 임차인 9명으로 확정하거나 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일 공간에 등록된 법인들의 실제 점유 여부, 임대차계약 상대방, 임대료·보증금 지급관계, 점유 부분을 각각 대조해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 289,588,000원이지만 매수인에게 승계될 보증금은 확정되지 않았습니다. 실질취득비용은 낙찰대금 외에 적법한 선순위 임차보증금의 미배당액, 명도 및 사용구획 복구비용 등을 함께 검토해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 289,588,000원 |
|---|---|
| 등기상 채권 인수 | 말소기준권리 및 후순위 채권은 매각으로 소멸 예정 |
| 임차보증금 인수 | 미확정 · 선순위 점유관계 조사 필요 |
| 명도 부담 | 실제 점유 법인·개인, 점유 공간 및 권원 확인 필요 |
| 추가 복구 부담 | 402·403호 경계벽 및 401호 확장 사용구획 확인 필요 |
| 실질취득 총액 | 낙찰대금 + 적법한 인수보증금 + 관련 부대비용 |
실거래가격과 직접 비교할 수 있는 적정 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인폭을 투자수익이나 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 선순위 인수금액이 미확정인 이상 실질취득비용을 기준으로 한 가격 경쟁력도 평가를 보류하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,854,232원 |
| 1. 광주비아농업협동조합 근저당 | 588,000,000원 | 284,733,768원 |
| 2. 신보2023제18차유동화전문 유한회사 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 | 56,074,767원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 944,074,767원 | 284,733,768원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 659,340,999원 |
위 예상배당은 집행비용 추정과 등기상 채권을 기준으로 한 단순 배분입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 배당 등은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액 659,340,999원은 매수인 인수액이 아니며, 별도로 확인해야 할 임차보증금 인수위험과 구별됩니다.
현재 매각가에서는 근저당권자 광주비아농업협동조합이 284,733,768원을 배당받는 것으로 추정되지만, 신청채권액 497,901,802원에는 미달합니다. 후순위 가압류권자들의 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 이는 채권 회수 부족이 큰 경매라는 뜻이지, 매수인이 미배당 채권 전부를 부담한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 289,588,000원 | 284,733,768원 | 659,340,999원 |
| 6회 유찰 시 | 231,670,400원 | 227,627,014원 | 716,447,753원 |
| 7회 유찰 시 | 185,336,320원 | 181,941,612원 | 762,133,155원 |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 내려가지만 채권자들의 회수 부족은 확대됩니다. 여기에 적법한 선순위 대항력 임차인이 실제 존재한다면 매각가 하락에 따라 미배당 보증금이 늘어날 가능성도 있습니다. 따라서 회차별 최저가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 연결할 수는 없습니다.
⑥ 입지·사용구획·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 남서측 인근의 노선상가지대로, 주변에는 근린생활시설이 분포합니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 상업용 수요를 검토해야 하는 물건입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 구분건물입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소방 및 주차 관련 설비가 기재되어 있습니다.
- 사용 상태. 402호와 403호가 경계벽 없이 일체의 사무소로 사용되고 있습니다. 개별 호실의 독립성, 출입구 및 시설 구분 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 402호의 공부상 면적은 201.34㎡이지만 실제 사용부분은 약 160.24㎡로 평가됐습니다. 인접 401호에서 벽체 구분을 확장하여 사용하는 상황이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 상업용 부지이고 중로에 접합니다.
- 환금성. 상업용 집합건물로서 실제 수요층과 가격 형성은 사무소 사용 가능성, 임대차, 호실 구분 및 복구비용에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 402호·403호 일괄매각의 정확한 범위, 각 호실의 공부상 면적 및 대지권, 감정평가 배분내역을 확인하세요.
- 선순위 점유자 확인. 말소기준 이전 전입·등록 명의 8건의 실제 임대차 성립 여부, 계약 당사자, 점유부분, 보증금 및 배당관계를 확인하세요.
- 실제 임차인 구분. 여러 법인의 등록 주소와 실제 사용 공간이 일치하는지, 같은 임대차나 관계인 등록이 중복된 것인지 구별하세요.
- 신동권 관련성. 과거 근저당 채무자와 점유 신고 명의가 같은 이유를 계약서와 점유 사실로 확인하세요.
- 가등기 검토. 박정수 명의 2022.09.06 가등기의 법적 성격, 원인증서 및 매각에 따른 말소 여부를 검증하세요.
- 401호 경계 문제. 공부상 201.34㎡와 현황 약 160.24㎡의 차이, 벽체 위치, 복구 가능성과 점유반환 문제를 현장 확인하세요.
- 사무소 일체 이용. 402호와 403호의 경계벽이 없는 현재 상태에서 독립 이용·임대·처분이 가능한지 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 할인폭이 아니라 현재 상업용 시세와 실질취득 총비용을 비교해 판단하세요. 인수보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당 재검증. 예상배당표는 임차인·당해세 등 우선배당 사정을 반영하지 않았으므로 최신 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 원본 및 현장 조사. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유상태를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확정된 인수액”
광주 윤진리안채 402호 사건은 감정가 1,010,000,000원에서 최저가 289,588,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2022.09.02 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞서 신고된 점유관계 8건의 대항력과 보증금은 확정되지 않았습니다.
여기에 402·403호 일괄매각, 401호 확장 사용에 따른 공부상 면적과 현황의 차이, 박정수 가등기의 성격, 신동권의 관계인 가능성까지 검토해야 합니다. 현황이 사무소인 상업용 집합건물인 만큼 복구 및 향후 처분 가능성도 중요합니다.
결론은 입찰 보류·권리 및 현황 재확인입니다. 감정가 대비 약 28.7%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 임차인과 인수보증금, 호실별 권리범위, 복구비용 및 현재 시세를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다. 지금 필요한 것은 추가적인 가격 하락 기대보다 위험의 금액화와 권리확정입니다.
