광주지방법원 2025타경34704. 광주 북구 용봉동 비엔날레전시관 남측 인근의 우영아파트 7층 712호입니다. 이용상태는 아파트, 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 7층입니다. 현재 최저가는 60,200,000원으로 감정가 86,000,000원 대비 70% 회차입니다. 소유자는 김대현, 신청채권자는 김우리, 청구액은 30,000,000원입니다.
문제는 권리의 “첫 줄”이 아니라 “말소기준권리 앞쪽”입니다. 말소기준은 2023.03.27 접수된 주식회사우리은행 근저당권 62,700,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 등기 이력에 용봉새마을금고 근저당권 35,000,000원, 정숙자 전세권 70,000,000원, 백치선 가등기가 보입니다. 각 권리에 말소·해지·권리포기 기재가 함께 있으므로, 입찰 판단은 단순히 “인수 0원” 문구만으로 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1060-2 우영아파트 7층712호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 7층 |
| 소유자 | 김대현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김우리 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞쪽을 먼저 본다
말소기준권리는 2023.03.27 을구 4번 근저당권입니다. 이 권리는 주식회사우리은행 명의로 설정되었고, 2023.11.07 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다. 그 이후의 김명남 근저당, 김우리로의 근저당권 이전, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인·전세권 — 임차인 없음, 전세권 배당 흔적은 있음
임차인 현황은 없음으로 정리됩니다. 다만 등기상 전세권 이력이 별도로 존재합니다. 정숙자 전세권은 전세금 70,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2022.04.22부터 2024.04.21까지로 기재되어 있습니다. 같은 날 말소기준보다 앞선 권리였고, 이후 2023.03.27 해지 말소 기록이 붙어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 용봉새마을금고 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 정숙자 | 70,000,000원 | 23,716,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 62,700,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김명남 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 197,700,000원 중 58,716,400원만 배당되고, 미배당은 138,983,600원입니다. 신청채권자 청구액 30,000,000원은 현재 회차 배당가정에서 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 배당 공백도 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 138,983,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 156,718,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 169,132,965원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 용봉동 소재 비엔날레전시관 남측 인근, 아파트를 중심으로 한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 7층 712호이며, 외벽은 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등 인테리어마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·향. 북측·서측·동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 북측 및 동측에 단지내 출입로가 있으며 본건은 동향입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 저촉, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역이 확인됩니다.
- 서류. 준공검사 미필로 기준시점 현재 집합건축물대장이 부재하다는 기재가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 대조. 용봉새마을금고 근저당, 정숙자 전세권, 백치선 가등기의 말소·해지·권리포기 기재를 등기부 원본과 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 전세권 처리 확인. 전세금 70,000,000원 전세권은 배당표에서 일부 배당으로 잡혀 있습니다. 말소된 권리인지, 배당권자로 남는지, 매수인 인수 여지가 없는지 확인이 필요합니다.
- 무잉여성 점검. 현재 회차 가정에서 신청채권자 청구 30,000,000원이 배당되지 않습니다. 진행 가능성과 절차상 변수를 확인해야 합니다.
- 집합건축물대장 부재. 준공검사 미필 및 집합건축물대장 부재 기재는 대출·매도·리모델링·관리상 리스크로 이어질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 현황은 없지만 실제 점유자, 관리비 체납, 공용부분 부담은 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당가정·감정요항표를 기준으로 한 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 건 정리 가능성
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%로 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 싼 가격은 권리와 서류가 정리될 때만 의미가 있습니다. 이 사건은 말소기준 이전의 전세권·가등기 이력, 집합건축물대장 부재, 현재 회차 미배당 138,983,600원, 신청채권자 배당 0원 구조가 동시에 보입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만, 확인 난도는 올라간 물건입니다. 입찰가 계산보다 먼저, 선순위 권리와 서류 리스크가 실제로 해소되는지부터 확인해야 합니다.
