광주지방법원 2025타경34747. 광주 북구 동림동 ‘삼익’ 106동 1601호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정가 193,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 같은 면적 최근 실거래 평균이 179,458,333원이므로, 숫자만 놓고 보면 신건보다 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
권리의 기준점은 2009.01.20 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권·전세권·경매개시결정은 모두 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현장 조사에서는 폐문과 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았다는 감정상 메모가 있으므로, 입찰 전 점유 확인은 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 제106동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.87㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김미아 (2025.02.19. 거래가 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨자산관리대부 / 5,928,324원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 아니므로, 현재 자료 기준 매수인이 별도로 떠안는 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2009.01.20 국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 대촌농업협동조합 근저당, 정원룡 전세권, 박진영 전세권, 송정농업협동조합 근저당, 광주미래신용협동조합 근저당, 광주원광신용협동조합 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 75.3%
같은 단지(삼익, 1,521세대·1996년 5월 31일 사용승인) 동일 면적 전용 84.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최저가는 실거래 평균 대비 75.3%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.87㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 20 | 182,500,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 179,458,333원 |
최근 실거래 범위는 157,000,000원~195,000,000원이고, 평균은 179,458,333원입니다. 현재 최저가 135,100,000원은 이 평균보다 44,358,333원 낮습니다. 감정가 기준으로는 70%, 실거래 평균 기준으로는 75.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 2. 근저당 · 대촌농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 전세권 · 정원룡 | 60,000,000원 | 16,008,600원 |
| 4. 전세권 · 박진영 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 송정농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 45,600,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 엔씨자산관리대부 | 5,928,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 512,928,324원 중 예상배당은 132,408,600원, 미배당은 380,519,724원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 135,100,000원 | 132,408,600원 | 380,519,724원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 420,460,584원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 448,320,907원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한울초등학교 북서측 인근, 대규모 아파트단지와 노유자시설, 생활편의시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하고 간선도로 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층이며 사용승인일은 1996.05.31입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,521세대 규모 단지로 동일 면적 거래 표본은 확인되지만, 1996년 사용승인 아파트라 내부 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 135,100,000원은 시세 대비 낮지만, 경쟁이 붙으면 실거래 평균 179,458,333원과의 간격이 줄어듭니다.
- 점유 확인. 권리표상 임차인은 없지만 현장 확인에서 임대 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 후순위 미배당. 전세권·근저당·신청채권자까지 미배당이 발생하므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 인수되는 권리가 없는지 다시 대조하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·실거래·감정 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 할인 구간”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 자료 기준 임차인 인수액이 없고, 2009년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 정리됩니다. 더구나 최저가 135,100,000원은 최근 실거래 평균 179,458,333원 대비 75.3%입니다. 다만 현장 점유 확인이 완결되지 않았고, 배당표상 미배당이 380,519,724원으로 큽니다. 결론은 권리상 접근 가능, 단 점유·원본 확인 후 가격 дисцип린을 지켜야 하는 물건입니다.
