광주지방법원 2025타경34780. 광주 광산구 쌍암동 ‘첨단대라수2차주상복합’ 202동 18층 1804호입니다. 물건명은 아파트로 분류돼 있지만, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사태건기업이고, 2020년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 근저당권, 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 낙찰가 168,700,000원 가정에서는 총 채권액 804,751,144원 중 165,538,200원만 배당되고 639,212,944원의 미배당이 남습니다. 이는 후순위권리자에게 배당이 부족하다는 뜻이지, 매수인이 곧바로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34780 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-17 첨단대라수2차주상복합 202동 18층1804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트·오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 · 전용 84.1449㎡ |
| 소유자 | 주식회사태건기업 (2020.03.30. 소유권이전, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 아니므로 낙찰자가 별도로 떠안을 임대차보증금은 없습니다. 말소기준은 2020.04.24. 중소기업은행 근저당권이고, 이후의 동부새마을금고 근저당권, 주식회사대한에스.엠 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·인수 검토
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 임차인으로 특정된 보증금·전입·확정일자 자료는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 물건으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 표본은 얇다
같은 단지 ‘첨단대라수2차주상복합’ 전용 84.14㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 242,500,000원, 최저는 235,000,000원, 최고는 250,000,000원입니다. 현재 최저가 168,700,000원은 실거래 평균의 69.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 84.14㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.14㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.14㎡ | 2건 | 242,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,161,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동부새마을금고 | 132,000,000원 | 21,538,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한에스.엠 | 78,251,144원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 450,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 804,751,144원 중 예상배당은 165,538,200원이며, 미배당은 639,212,944원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아질수록 신청채권자도 부족해진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 168,700,000원 | 165,538,200원 | 639,212,944원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 118,089,999원 | 115,636,739원 | 689,114,405원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,662,999원 | 80,775,065원 | 723,976,079원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 중소기업은행이 144,000,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 115,636,739원으로 내려가 채권 전액 충족이 어려워집니다. 유찰이 깊어질수록 낙찰자 인수는 여전히 0원이지만, 경매 진행·취하 가능성 등 절차 변수를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 우체국 물류지원단 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 모텔, 상가 건물이 혼재한 공동주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 오피스텔 내 18층 1804호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기설비·옥내주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하고, 공시지가는 1,417,000원/㎡입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 물건 분류는 아파트이나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 대출·전입·임대수요·취득세 검토에서 차이가 날 수 있으니 원본과 현장을 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 실거래가 2건뿐입니다. 평균 242,500,000원만 믿기보다 같은 면적의 현재 매물가와 실제 호가를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 주상복합·오피스텔은 관리비 체납 확인이 중요합니다. 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사·현장방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전형, 환금성 확인형”
이 물건은 대항력 임차인이나 인수권리가 없어 권리 난도는 높지 않습니다. 2020년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 시장성입니다. 최저가는 실거래 평균 대비 69.6%로 할인되어 보이지만, 실거래 표본이 2건이고 감정 이용상태가 오피스텔입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 가능, 환금성은 확인입니다.
