광주지방법원 2026타경30003. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 12층 1204호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 권리의 출발점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2024.10.28 등기된 노정선 씨의 주택임차권과 2026.01.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 보증금은 크지만, 전입신고가 말소기준 이후라 낙찰자가 떠안을 보증금으로 보기는 어렵습니다.
이 물건의 핵심은 “임차인이 있느냐”가 아니라 그 임차권이 낙찰자에게 넘어오느냐입니다. 노정선 씨는 건물 전부에 대해 임차권등기를 마쳤고 보증금은 178,400,000원입니다. 그러나 전입신고일 2022.10.25가 말소기준권리 2022.09.16보다 뒤입니다. 따라서 본건은 대항력 없는 임차권으로 분류되고, 매수인 실질취득액은 최저가 165,900,000원에 인수 0원을 더한 165,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 보이지만, 본건 권리분석의 매수인 인수액을 키우는 선순위 보증금으로 표시되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 0원
| 성명 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노정선 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 178,400,000원 | 2022.10.25 / 2022.10.14 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
노정선 씨의 임대차계약일자는 2022.09.23, 확정일자는 2022.10.14, 전입신고일자는 2022.10.25, 점유개시일자는 2022.10.31입니다. 모두 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022.09.16보다 뒤에 이어진 흐름입니다. 그래서 보증금 178,400,000원이 크더라도 낙찰자에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당은 집행비용 3,122,600원 공제 후 우리은행 근저당에 162,777,400원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 0원으로 예상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 등이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 12층 1204호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북동측, 남동측, 남서측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 임차권자 노정선 씨의 전입신고일 2022.10.25와 말소기준권리 2022.09.16의 선후관계를 등기부·명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 인수 0원 기준 입찰. 본 분석상 실질취득액은 최저가 165,900,000원 + 인수 0원입니다. 대항력 인수형처럼 보증금이 더해지는 구조가 아닙니다.
- 오피스텔 환금성. 주거용 아파트로 가정하지 말고, 오피스텔 수요·임대수익·관리비·공실 가능성을 별도로 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 말소·승계·사용상 제한에 관한 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 관리비 구조와 체납 공용부분 부담 여부가 중요하므로 관리사무소에 확인하세요.
맺으며 — “임차인 있음”보다 중요한 건 순위다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 178,400,000원의 임차권등기가 있어 위험해 보입니다. 하지만 권리분석의 기준은 금액 크기가 아니라 말소기준권리와의 선후입니다. 본건 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 임차인의 전입신고는 2022.10.25입니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 다만 시세자료 없이 최저가 165,900,000원만 보고 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증 — 이 물건의 결론입니다.