광주지방법원 2026타경30014. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 9층 920호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 최유림의 주택임차권등기가 기재됐고, 2026년 1월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이번 사건은 단순히 유찰 횟수가 많은 물건이 아닙니다. 180,400,000원 보증금의 임차권등기, 우리은행 공동담보 근저당의 변경 기재, 민간임대주택등기가 함께 있는 사건입니다. 제시된 권리관계상 임차보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석되지만, 배당순위·담보채권 범위·임대 관련 의무를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 근저당 변경은 확인

말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 최유림의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 근저당권에는 중요한 확인사항이 있습니다. 최초 근저당권설정에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록이 기재되어 있는데, 같은 날 등기된 근저당권변경에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기상 주택임차권자는 최유림이며, 보증금은 180,400,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 10월 6일, 점유개시일은 2022년 10월 22일, 주민등록일자는 2023년 11월 10일입니다.

경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 180,400,000원입니다. 최유림의 임차보증금과 금액이 동일하지만, 이를 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 채권 취득·대위·승계 관계와 배당상 지위는 관련 원본을 대조해야 하며, 실제 임차인은 최유림 1명으로 분석합니다.

② 가격 분석 — 감정가 36%와 시장가격은 다르다

감정가 233,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 83,508,000원입니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 35.84% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래가 대비 할인율이 아닙니다.

실질취득 추정은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 인수 추정액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았으며, 향후 유찰 시 금액은 회차별 시나리오입니다.

4회 유찰이라는 사실 자체도 주의할 부분입니다. 여러 차례 매각이 성립하지 않았다는 경과는 확인되지만, 그 이유를 가격 문제나 권리 문제 중 하나로 단정할 수는 없습니다. 현재 최저가를 기준으로 투자 판단을 하더라도 실거래 검증·점유 확인·임대차 수익성 분석이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 83,508,000원 가정)

위 배당표는 최초 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원을 적용한 계산 시나리오입니다. 변경등기상 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제의 효과가 반영되지 않았을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권액·별도 임차인 배당항목 등은 확정된 것이 아닙니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

회차가 내려가면 채권자 미배당 추정액은 증가합니다. 그러나 임차인에게 대항력이 없다는 현재 판단이 유지된다면, 낙찰자가 그 미배당액을 대신 지급하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득 추정액은 83,508,000원입니다. 다만 이는 실제 낙찰가격이 아니라 최저매각가를 가정한 금액이며, 매수인의 기타 비용과 권리관계의 최종 확인은 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 업무용건물, 상업용건물, 숙박시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 오피스텔입니다. 석재붙임 및 페인팅 외벽, 벽지·타일 내벽, 새시창호 등이 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방 및 주차장설비 등이 있습니다.
• 도로. 건물 남서측·남동측·북동측으로 왕복 2~4차선 포장도로에 접하고, 남서측에 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에도 해당합니다.
• 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 공시지가 기준은 1,115,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 임대관계는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 동일 단지 아파트 가격을 시세로 적용해서는 안 됩니다. 실제 매매 사례와 임대수익률, 관리비, 매수 수요를 확인해 환금성을 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본. 2022.09.16 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기재 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 범위, 현재 유효한 담보권 내용을 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 주택도시보증공사의 청구채권 180,400,000원과 최유림 임차보증금 사이의 법적 관계를 확인하고, 실제 채권액과 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
• 대항력 원본 확인. 최유림의 점유개시일 2022.10.22, 주민등록일 2023.11.10, 확정일자 2022.10.06을 임차권등기·전입 관련 증빙·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도. 후순위 임차권이라고 해서 점유자의 자진퇴거가 보장되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 퇴거 협의, 인도 절차 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록의 현재 상태와 임대의무기간, 경매 매수인에게 영향을 미치는 의무나 제한이 있는지 확인해야 합니다.
• 실거래와 임대수익성. 광주역한국아델리움 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 실거래, 임대료 및 관리비를 확인한 뒤 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 여부, 사용료 정산 및 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 임차권 기재, 실제 점유 현황 및 물건의 이용상태가 현재와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 취득 위험”

광주역한국아델리움 920호는 감정가 233,000,000원에서 최저가 83,508,000원까지 내려온 4회 유찰 오피스텔입니다. 보증금 180,400,000원의 임차인이 있지만 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 제시된 권리관계상 매수인의 임차보증금 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 안전한 저가 매수 기회라고 결론 내리기에는 아직 중요한 확인사항이 있습니다. 우리은행의 근저당권 변경등기가 배당금 계산에 중대한 영향을 미칠 수 있고, 주택도시보증공사의 채권 관계와 민간임대주택 등록에 따른 사항도 검토해야 합니다. 또한 4회 유찰과 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 임차보증금 인수 위험은 낮게 분석되지만, 담보권·배당·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 입찰의 승부처는 단순히 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 근저당 변경의 최종 효력을 확인하고, 실제 오피스텔 시장가격에 근거해 적정 낙찰가를 설정하는 것입니다.