광주지방법원 2026타경30014. 광주광역시 북구 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 9층 920호, 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.28 접수된 최유림 임차권등기와 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
가격은 한 번 유찰되어 감정가 233,000,000원에서 현재 최저가 163,100,000원까지 내려왔습니다. 권리상 매수인이 떠안는 보증금은 없지만, 배당표를 보면 전체 매각대금이 거의 전부 선순위 우리은행 근저당으로 흘러가고 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 920호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 광주역 남서측 인근 · 철근콘크리트구조 20층 중 9층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 최유림 임차권등기는 임대차계약일자와 확정일자는 2022.10.06으로 빠르지만, 주민등록일자가 2023.11.10으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되며, 매수인이 보증금 180,400,000원을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 승계 대상은 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유림 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 180,400,000원 | 2023.11.10 | 2022.10.06 | 2024.10.28 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,083,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 23,228,320,000원, 배당 가능액은 160,016,600원입니다. 미배당은 23,068,303,400원으로 매우 크지만, 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 “광주역” 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무용건물, 상업용건물, 숙박시설 등이 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 9층 920호입니다. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 1,115,000원/㎡, 지목 대지입니다. 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 판단. 최유림 임차인은 전입신고가 2023.11.10으로 말소기준권리 2022.09.16 이후입니다. 보증금 인수형으로 오해하면 안 됩니다.
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득은 최저가 163,100,000원에 인수 0원을 더한 163,100,000원입니다.
- 점유 확인. 임차권등기 물건이므로 권리상 인수는 없어도 실제 점유·인도 협의는 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 선순위 우리은행 근저당 채권최고액이 23,047,920,000원으로 매우 커서 현재 회차에서는 주택도시보증공사 배당이 0원입니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 도시가스·전기 등 정산 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 물건은 임차인 보증금이 180,400,000원으로 커 보여도, 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 권리 결론은 인수 0원입니다. 다만 현재 최저가 163,100,000원은 전부에 가깝게 선순위 우리은행으로 배당되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 보증금 인수 공포가 아니라 실제 점유 정리, 관리비 확인, 오피스텔 환금성입니다.
