임차보증금 181,400,000원짜리 주택임차권등기가 있지만, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 전입·점유·확정일자 2022.10.07이 늦습니다. 따라서 매수인 인수는 0원으로 보되, 현재 최저가에서도 배당은 우리은행 선순위 근저당에 흡수되어 신청채권자 배당은 0원입니다.
광주지방법원 2026타경30041. 광주 북구 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 10층 1024호 오피스텔입니다. 이 물건은 겉으로 보면 임차보증금 181,400,000원이 등기되어 있어 무겁게 보입니다. 하지만 권리의 순서를 보면 결론은 달라집니다. 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권이고, 김연순의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.07입니다. 선순위 근저당보다 늦은 임차인이므로 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 “인수 0원”과 “싸다”는 별개입니다. 이 사건은 감정가 236,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 165,200,000원입니다. 실거래 표본은 제시되어 있지 않으므로 가격 판단은 감정가 대비 낙찰 회차와 배당 구조를 중심으로 봐야 합니다. 현 회차 기준 배당은 집행비용을 제외한 거의 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 181,400,000원은 배당을 받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1024호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
실제 임차인은 김연순 1명입니다. 등기부상 주택임차권은 보증금 181,400,000원, 범위 건물전부, 임대차계약일자 2022.10.12, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.10.07로 기재되어 있습니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 접수일이 2022.09.16이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 승계되지 않는다
| 임차인 | 사용 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연순 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.10.07 | 2022.10.07 | 181,400,000원 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,112,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 165,200,000원 기준 총 채권액 23,229,320,000원 중 채권자 배당은 162,087,200원이고, 미배당은 23,067,232,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재해 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 10층 1024호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기· 화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태 모두 오피스텔로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 전입·점유·확정일자 2022.10.07은 말소기준 2022.09.16보다 늦습니다. 보증금 규모만 보고 인수형으로 오판하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 위험 구분. 주택도시보증공사 배당 0원은 배당재원 부족의 문제이지, 낙찰자가 보증금 181,400,000원을 추가 부담한다는 뜻이 아닙니다.
- 임차권등기 말소 절차. 권리상 소멸하더라도 실제 명도·말소 진행 과정에서 시간과 협의 비용이 생길 수 있습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용과 매각기일 진행 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 크다”보다 “순위가 늦다”가 핵심
이 물건의 핵심은 임차보증금 181,400,000원의 크기가 아니라, 그 임차권이 말소기준보다 뒤에 있다는 점입니다. 2022.09.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 2022.10.07입니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 다만 선순위 채권 규모가 매우 커 현재 최저가 165,200,000원에서도 배당은 대부분 우리은행에 돌아가고 신청채권자 배당은 0원입니다. 권리는 비교적 정리되지만, 명도와 오피스텔 환금성, 관리비 확인은 별도 점검이 필요한 물건입니다.
