광주지방법원 2026타경30060. 광주 서구 풍암동 대주파크빌 205동 11층 1102호, 전용 163.36㎡ 아파트입니다. 이 물건은 신건 감정가 574,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 401,800,000원입니다. 같은 면적 최근 실거래 평균이 554,750,000원인 점을 놓고 보면 단순 가격만으로는 할인 구간에 들어왔습니다. 하지만 권리부에는 근저당·가압류가 두껍게 쌓여 있고, 현재 최저가 기준으로도 채권 전액을 갚지 못하는 구조입니다.
말소기준은 1999.04.28. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대내역 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 점유관계·전입세대·관리비 확인은 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1102 대주파크빌 205동 11층1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 163.36㎡ · 지하 1층 지상 16층 아파트 내 11층 1102호 |
| 소유자 | 손효선 7분의 3, 이영지 7분의 2, 이태곤 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 401,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원광신용협동조합 / 522,567,727원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 근저당
말소기준은 을구 1번 남양유업주식회사 근저당권입니다. 그 뒤로 설정된 근저당권과 갑구의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 평균 시세의 72.4%
대주2 동일 면적 163.36㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 554,750,000원, 최저는 460,000,000원, 최고는 615,000,000원입니다. 현재 최저매각가 401,800,000원은 이 평균의 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 163.36㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.10 | 163.36㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 163.36㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 163.36㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2025.06 | 163.36㎡ | 8 | 547,000,000원 |
| 2025.01 | 163.36㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2024.11 | 163.36㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2024.10 | 163.36㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2024.06 | 163.36㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.04 | 163.36㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 2024.01 | 163.36㎡ | 2 | 540,000,000원 |
| 2024.01 | 163.36㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 554,750,000원 |
현재 최저가만 놓고 보면 실거래 최저가 460,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 중 2026.05. 460,000,000원 사례가 있어, 평균만이 아니라 저가 거래 사례를 함께 기준으로 삼아야 합니다. 즉 “감정가 대비 70%”라는 숫자보다, 실제 응찰가는 460,000,000원 이하 실거래 사례와 수리·점유·명도 비용까지 반영해 잡는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,418,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남양유업주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사오뗄 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 설성푸드서비스주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 194,400,000원 | 146,982,000원 |
| 이후 근저당·가압류 채권 | 1,670,984,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 을구 8번 근저당 일부부터 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 내려갈수록 신청채권자 배당은 더 멀다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 401,800,000원 | 395,382,000원 | 1,718,420,286원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 281,260,000원 | 276,522,360원 | 1,837,279,926원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 196,882,000원 | 193,325,652원 | 1,920,476,634원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 소재 풍암초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지로서 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 16층 아파트 내 11층 1102호입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 장방형의 대체로 평지이며, 아파트 용지입니다. 소로 및 중로에 접하고 출입도로 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로 접합, 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 대주2는 330세대, 사용승인일 2000.12.13 단지입니다. 동일 면적 실거래는 12건 확인되며 가격 범위는 460,000,000원~615,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대, 점유자, 관리사무소 확인을 먼저 해야 합니다.
- 응찰가 기준. 실거래 평균 554,750,000원보다 최근 최저 거래 460,000,000원을 보수적 기준으로 함께 보세요.
- 명도 비용. 소유자 공유 구조와 점유 상황을 감안해 이사비·인도명령·기간 비용을 응찰가에서 차감해 계산하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 확인 없는 입찰은 금물”
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰로 최저가가 401,800,000원까지 내려와 실거래 평균 대비 72.4% 구간에 들어왔고, 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리부상 채권이 매우 두껍고, 현재 회차에서도 1,718,420,286원의 미배당이 발생합니다. 또 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재되어 있어 점유 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없습니다. 결론은 가격은 합격권, 현장 확인은 필수입니다.
