광주지방법원 2026타경30089. 광주광역시 북구 신안동의 광주역한국아델리움 15층 1514호 오피스텔입니다. 감정가는 221,000,000원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 79,207,000원으로 내려왔습니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 186,300,000원입니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가와 실제 권리 부담을 구분하는 것입니다. 등기상 선순위에는 2022년 우리은행 근저당권이 있고, 이후 정미경의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있습니다. 정미경의 보증금은 186,300,000원으로 최저가보다 크지만, 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 보증금 부족액을 매수인이 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
따라서 최저가에 낙찰된다는 가정에서 인수 보증금을 더한 실질취득금액은 79,207,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 감정가와 최저가의 격차만으로 투자수익이나 시세 차익을 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1514호 도로명주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 중 15층 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 221,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,207,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매수인 인수액 | 0원 (확인된 임차권 및 담보권 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 공동담보 근저당권 및 변경등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.863억, 그러나 대항력은 없다
권리분석의 기준은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리에 해당하며, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 등기된 정미경의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
정미경 건물 전부 주거(임차권등기) |
186,300,000원 |
2024.02.27. 2024.02.27. |
없음 |
후순위 선순위 배당 후 잔액에 좌우 |
인수 없음 0원 |
등기상 임대차계약일 2022.09.29., 점유개시일 2022.10.31., 주민등록일 및 확정일자 2024.02.27., 임차권등기일 2024.11.08., 보증금 186,300,000원, 월차임 110,000원입니다. 임차권등기가 있으며 배당요구 신고가 확인됩니다. 우선변제 배당액은 선순위 채권과 실제 배당순위에 따라 달라집니다.
정미경의 임차권은 말소기준 근저당권보다 후순위이고 대항력이 없습니다. 임차권등기 자체가 선순위 근저당권보다 앞선 대항력을 새로 만들어주는 것은 아닙니다. 따라서 보증금 186,300,000원과 최저매각가 79,207,000원을 단순 비교해 부족액을 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 우리은행 근저당 — 공동담보 변경 확인이 중요하다
을구 1번 우리은행 근저당권에는 설정 당시 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있습니다. 그런데 같은 날인 2022.09.16.에 을구 1-1번 근저당권변경등기도 존재하며, 그 내용에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다.
중요한 점은 근저당권의 배당액이 커지거나 작아지는 것과 매수인이 그 근저당 채무를 인수하는 것은 별개의 문제라는 것입니다. 말소기준권리에 해당하는 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 부족액을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.
또한 이 호실에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록과 임대의무기간, 임대료 증액기준 관련 내용이 명시돼 있습니다. 현재 등록 상태 및 경매 매수인에게 적용될 수 있는 임대사업 관련 의무는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 담보권 소멸만으로 이러한 행정상 사항까지 모두 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,825,726원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 77,381,274원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 1,825,726원을 제외한 77,381,274원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사에 대한 배당액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권액 합계 23,234,220,000원, 채권자 배당액 77,381,274원, 미배당액 23,156,838,726원으로 계산됩니다. 단, 변경 전 공동담보 근저당 채권최고액을 적용한 추정이며 실제 채권액·변경등기·당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
현재는 4회 유찰된 상태로 최저가가 79,207,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가격이 낮아지는 경우에도 확인된 임차권의 대항력이 새로 발생하지는 않습니다. 다음은 회차별 매각가격과 예상배당을 비교한 것입니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 회차 4회 유찰 · 35.84% |
79,207,000원 | 77,381,274원 | 23,156,838,726원 | 0원 |
|
5회 유찰 시 28.67% |
63,365,600원 | 61,825,019원 | 23,172,394,981원 | 0원 |
|
6회 유찰 시 22.94% |
50,692,480원 | 49,380,015원 | 23,184,839,985원 | 0원 |
회차별 매각가격은 유찰 시나리오상의 금액으로 실제 매각기일이나 최저가격 변경을 확정한 것이 아닙니다. 모든 회차에서 주택도시보증공사의 추정 배당액은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액은 공동담보 변경 전 채권최고액을 포함한 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근. 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대이며 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 20층의 철근콘크리트 건물 내 15층 1514호이며, 복도식·동향 구조입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기와 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 주차·설비. 지하주차장과 기계식주차장을 갖추고 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 대지는 가장형 평지이며, 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 사항이 있습니다. 토지 공시지가 표기는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 내부 상태와 실제 점유·임대관계는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설·상업시설이 집중된 지역의 오피스텔인 만큼 아파트와 같은 방식으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다. 특히 4회 유찰이라는 이력은 실거래 시세와 임대수요를 확인할 필요성을 높입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 221,000,000원 대비 최저가 79,207,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물·유사 층·유사 면적의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 23,047,920,000원과 을구 1-1번 변경액 56,520,000원, 공동담보 해제 내용을 등기 원본 및 공동담보목록과 대조해야 합니다.
- 임차권·배당관계. 정미경의 전입·확정일자·점유개시일, 임차권등기, 배당요구 및 주택도시보증공사의 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 현행 등록 상태와 매각 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현재 점유자와 인도 가능성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 임대수익·환금성. 주변 오피스텔의 실제 임대료, 공실, 관리비 및 매도 기간 등을 고려해 낙찰 이후 보유·처분 계획을 점검해야 합니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납 가능성과 관련 부담, 세금 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서와 최신 매각기일을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,920만원까지 내려왔어도, 싼지는 별개”
이 사건은 감정가 221,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 79,207,000원까지 내려온 경매입니다. 가장 먼저 눈에 띄는 것은 가격이지만, 권리분석에서 확인해야 할 핵심은 임차보증금 186,300,000원의 인수 여부입니다.
정미경의 임차권은 우리은행 근저당권보다 후순위이고 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수 보증금 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 청구액도 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.
반면 가격 판단에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 네 차례나 유찰된 업무시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확정되지 않았으며, 우리은행 공동담보의 변경등기와 민간임대주택 등록에 관한 확인도 필요합니다. 감정가 대비 35.84%라는 숫자는 낙찰가 수준을 보여줄 뿐, 실제 시장가치 대비 할인율을 증명하지 않습니다.
결론은 ‘인수 위험은 낮지만, 가격·환금성 판단은 보류’입니다. 확인된 임차권으로 인한 보증금 인수는 없으나, 시세 확인과 공동담보 변경·임대등록 사항 검증이 선행돼야 합니다. 낙찰가격의 낮고 높음보다 실제로 얼마에 임대하고 다시 매도할 수 있는지가 이 오피스텔의 최종 판단 기준입니다.
