이 물건의 핵심은 임차권등기 임차인 정미경입니다. 보증금은 186,300,000원이지만, 전입신고와 확정일자가 말소기준권리인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 뒤라 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다. 다만 최저가가 이미 감정가의 70%까지 내려왔는데도, 선순위 우리은행 배당 후 신청채권자인 주택도시보증공사 배당은 0원으로 계산됩니다.
광주지방법원 2026타경30089. 광주역한국아델리움 15층 1514호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 186,300,000원입니다. 표면적으로는 보증금 1.863억의 임차권등기가 눈에 띄지만, 권리순서상 말소기준은 그보다 앞선 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기는 2024.11.08에 등기됐고, 주민등록일자와 확정일자도 2024.02.27이라 말소기준 이후입니다.
따라서 이번 물건은 “보증금이 크다”는 사실만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인은 정미경 1명이고, 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차권등기입니다. 그러나 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 정리됩니다. 문제는 권리 인수가 아니라, 최저가 수준과 오피스텔 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1514호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 15층 1514호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.16 우리은행
말소기준권리는 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 정미경의 임차권등기는 보증금 186,300,000원으로 금액은 크지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 말소기준 이후라 대항력 없는 임차권등기로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미경 | 건물 전부 | 186,300,000원 | 2024.02.27 / 2024.02.27 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
정미경은 2022.09.29 임대차계약, 2022.10.31 점유개시, 2024.02.27 주민등록·확정일자, 2024.11.08 임차권등기 순서입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2022.09.16이므로, 전입신고가 그 이후입니다. 결론적으로 보증금 186,300,000원은 매수인이 인수하는 돈이 아니며, 이번 회차 기준 실질취득가는 154,700,000원입니다.
③ 최저가와 배당 — 1회 유찰에도 후순위는 배당 0원
현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 감정가 221,000,000원의 70.0%이고, 1회 유찰 상태입니다. 그런데 예상배당을 보면, 매각대금은 집행비용을 제외한 뒤 선순위 우리은행에 먼저 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 154,700,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 23,082,485,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 23,128,246,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 23,160,181,454원 | 0원 |
이 표의 포인트는 단순합니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 정미경 임차권등기가 매수인에게 인수되는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 가격 판단은 “숨은 보증금”이 아니라 각 회차 최저가 자체를 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안사거리 남동측 인근의 광주역한국아델리움 15층 1514호로, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상20층 건물 내 15층 1514호이며 복도식·동향입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 기계식주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 표시되어 있습니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중임이 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 순서 확인. 정미경의 전입·확정일자는 2024.02.27이고 말소기준 근저당은 2022.09.16입니다. 대항력 없는 구조인지 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 착시 경계. 보증금 186,300,000원이 크지만, 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 실질취득가는 현재 회차 기준 154,700,000원입니다.
- 오피스텔 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고, 오피스텔 수요·임대료·관리비·공실 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 절차상 이해관계가 단순한 “채권 전액 만족형”은 아닙니다.
- 관리비와 점유 상태. 건물 전부 임차권등기가 있으므로 실제 점유·명도 상황, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수형은 아니다”
이 물건은 전세보증금 186,300,000원과 임차권등기가 보이기 때문에 첫인상은 무겁습니다. 하지만 말소기준권리보다 전입·확정일자가 늦어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 따라서 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 다만 실거래 비교 자료가 없고, 물건 자체가 감정평가상 업무시설(오피스텔)인 만큼 “감정가 70%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인 — 이 사건의 결론입니다.