광주지방법원 2026타경30106. 광주 북구 중흥동 ‘프라임아너팰리스’ 102동 1103호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 현재 경매는 김미선·조두성 공동소유 중 조두성 지분 2분의 1에 걸린 임의경매입니다. 말소기준은 2024년 7월 3일 주식회사에이치제이파이낸스대부 근저당권이고, 이후 조두성 지분에 붙은 경매개시결정과 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 없지만, 온전한 단독소유권을 바로 취득하는 경매가 아니라는 점이 가격 판단의 출발점입니다.
최근 같은 면적 실거래 평균은 224,541,666원입니다. 이 물건이 지분 2분의 1 매각이므로 단순 절반 기준의 지분시세는 112,270,833원입니다. 현재 최저가 81,550,000원은 그 절반시세의 72.6% 수준이라 숫자만 보면 할인폭이 있습니다. 그러나 지분 낙찰 후 공유관계 정리, 사용·수익 협의, 공유물분할 가능성, 공유자우선매수권 행사 가능성이 남습니다. 그래서 ‘싸다’보다 먼저 지분 리스크를 감당할 수 있는가를 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 670-5 프라임아너팰리스 102동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 65.9034㎡ · 제102동 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 중 11층 |
| 소유자 | 김미선 지분 2분의 1 · 조두성 지분 2분의 1 |
| 매각 대상 | 조두성 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 116,500,000원 / 81,550,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이치제이파이낸스대부 / 73,738,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 조두성 지분 위 권리만 정리된다
임차인 없음. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다. 현재 제공된 권리관계에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 확인되지 않습니다. 말소기준인 2024년 7월 3일 근저당권 이후의 조두성 지분 경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 인수 0원 |
| 임대관계 | 감정평가 참고사항상 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 배당표상 매수인 인수액 없음 | 0원 |
보증금·전입·확정일자를 갖춘 임차인이 확인되는 구조가 아니므로, 이 사건은 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 기준 81,550,000원입니다. 단, 지분매각이므로 이 실질취득액은 집 전체 취득가가 아니라 조두성 지분 2분의 1 취득가입니다.
③ 시세 비교 — 절반 시세 대비로 봐야 한다
프라임아너팰리스 동일 면적 65.9㎡의 최근 실거래 12건입니다. 단지 전체 실거래 평균은 224,541,666원이고, 지분 2분의 1 단순 환산값은 112,270,833원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.9㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 65.9㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 65.9㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 65.9㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 65.9㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 65.9㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 65.9㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 65.9㎡ | 17 | 215,500,000원 |
| 2024.10 | 65.9㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2024.09 | 65.9㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2024.08 | 65.9㎡ | 18 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 65.9㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 평균 | 65.9㎡ | 12건 | 224,541,666원 |
현재 최저가 81,550,000원은 전체 실거래 평균의 36.3%이고, 지분 2분의 1 단순 환산 시세 112,270,833원의 72.6%입니다. 숫자상 할인은 있으나, 지분 물건은 일반 매매처럼 바로 독점 사용·처분하기 어렵습니다. 따라서 일반 아파트 낙찰가율과 같은 눈금으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,867,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 82,500,000원 | 79,682,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 66,766,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 171,766,768원 중 79,682,100원이 배당되고, 미배당은 92,084,668원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 81,550,000원 | 79,682,100원 | 92,084,668원 | 만족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 57,085,000원 | 55,657,470원 | 116,109,298원 | 미만족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,959,500원 | 38,840,229원 | 132,926,539원 | 미만족 |
회차가 내려가도 배당 부족은 커질 뿐, 매수인이 배당 부족분을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 지분 물건은 싸게 낙찰받아도 이후 공유관계 정리에 시간과 비용이 들어갈 수 있어, 단순 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 중흥초등학교 남서측 인근, 부근은 주택 및 상가지대로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 프라임아너팰리스는 2017.12.13 준공, 150세대 규모입니다. 본건은 제102동 20층 중 11층, 대체로 동향입니다.
- 용도·토지. 아파트로 이용 중이고, 토지는 공동주택·업무시설·제1종근린생활시설 건부지입니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건 평균은 224,541,666원, 최저 213,000,000원, 최고 250,000,000원입니다. 다만 이 경매는 지분 2분의 1이라 일반 실수요 매수층과 수요가 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 조두성 지분 2분의 1만 매각됩니다. 낙찰 후 단독 사용을 전제로 가격을 쓰면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회 제한입니다. 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상 문구가 있으므로, 점유자·전입세대·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 권리 소멸 범위. 말소되는 권리는 조두성 지분 위 후순위 권리입니다. 김미선 지분은 매각 대상이 아닙니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 지분 리스크”
이 사건은 인수금 0원, 임차인 없음, 후순위 권리 소멸이라는 점만 보면 권리 구조가 단순합니다. 하지만 낙찰자가 가져가는 것은 아파트 전체가 아니라 조두성 지분 2분의 1입니다. 현재 최저가 81,550,000원은 지분 단순 환산 시세 대비 72.6%로 낮지만, 공유자우선매수권과 공유관계 정리 부담을 감안하면 일반 아파트 낙찰처럼 접근하기 어렵습니다. 권리 인수는 안전, 소유 구조는 까다로운 물건. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 지분 리스크를 가격에 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
